房價真相浮現？嘉義縣重挫、北市回跌 專家：2026年實價登錄將成「照妖鏡」
M傳媒 房產中心
房市熱潮退去後，誰還能維持高價、誰被打回原形，已經慢慢看得出端倪。根據最新實價登錄資料，央行去年9月祭出第七波信用管制後，全台多數縣市預售案價格仍往上走，但卻有兩個地方「逆勢反轉」，嘉義縣房價一年跌掉一成，台北市新案也出現超過1%的下滑。這代表市場正在轉變，投資客不再無腦衝，高資產族群也變得更謹慎。
嘉義縣跌最兇，嘉義市卻狂飆
先看最戲劇化的嘉義。數字很驚人，嘉義縣去年上半年平均預售價每坪 32.1 萬元，但今年掉到 28.7 萬元，一口氣跌了 10.6%，是全台跌最兇的縣市。相反地，嘉義市卻像搭上火箭，從去年的 27.2 萬元竄升到 42.2 萬元，漲幅 55%，全台第一。
為什麼會出現「一邊重摔、一邊狂飆」的對比？房產業者分析，嘉義縣之前因嘉義科學園區、高鐵園區話題吸引建商搶地，短期把房價推得太快。但近一年來交易量縮，加上沒有新案釋出，價格自然回落，看起來像大跌，其實是「沒貨可買」。而嘉義市則剛好相反，蛋黃區有都更案、北部建商進駐，加上嘉科議題延燒，買氣集中，讓房價繼續往上。
北市高處不勝寒，房價小跌1.2%
再來是台北市，從去年的每坪123.4萬元降到121.9萬元，跌幅1.2%。雖然數字不大，但對台北這種高價市場來說，已經很有指標性。
原因也不難理解。北市素地有限，新案多半是都更或危老案，價格本來就偏高。加上市場轉冷，建商推案保守，頂端客群出手也更謹慎，因此房價沒有繼續往上衝，反而出現盤整甚至小跌。換句話說，北市市場「天花板」已經被看見。
多數縣市仍漲，但別以為沒風險
如果看全台整體，大部分縣市預售價格還是往上走，只是漲幅已經放緩。對自住族來說，這就是提醒：不要以為房市還能無限上漲，特別是在價格偏高或供給量大的區域，一旦遇到市場反轉，價格修正很快就會發生。
有房產顧問就說，現在的關鍵在於「買方心態」。以前市場熱，買房像搶票，不買就怕沒機會；但現在風向轉變，大家開始精打細算。這也讓市場慢慢走回「理性」。
2026年實價登錄將成「照妖鏡」
更值得注意的是，到了 2026年實價登錄新制全面上路，所有成交價都會更即時、更透明，沒有隱藏空間。換句話說，這就像一面「照妖鏡」，會把真實的市場價格照出來。過去房市常有「開價高、成交低」的假象，或者是少數高價成交被放大成「行情」。等新制落地後，買方能清楚看到真正的成交價，議價空間也會變大，對投資客來說，炒作難度將大幅提升。對自住客來說，則是可以更安心挑房，不用怕被「喊價」牽著走。
M觀點 嘉義縣大跌、北市小回，並不是房市全面崩盤，而是市場逐漸回歸基本面。
房價就像體溫計，一旦熱潮退去，誰是真正有需求、誰只是炒作，就會被看穿。未來兩年，隨著市場修正與 2026 年「實價登錄照妖鏡」上路，房市的虛火將更快被澆熄。對買方來說，這或許正是更好的機會，不用再擔心「房價只會漲」，而是能冷靜挑選真正符合需求、價格合理的房子。
