虛坪改革要動「車道」！沒買車位可望免分攤　公設比曾估降至25%至30%

【M傳媒／綜合報導】

買房權狀50坪，真正能住的室內空間卻少了一大截，高公設比一直是購屋族最有感的問題之一。

內政部持續推動「虛坪改革」，目前改革主軸已逐漸明確，包括檢討免計容積、重新區分停車空間與住宅公設，以及因應高齡化需求，將一般電梯納入免計容積項目。

其中最受關注的一項，就是「車位、車道誰來負擔」。

依現行制度，法定停車空間原則上屬共有部分，實務上部分建案會把車道納入全體住戶公設，即使沒有購買車位，也可能分攤到車道坪數。

內政部規劃未來將停車空間，包括停車位、車道及必要空間，朝專有部分方向調整，讓有買車位的人負擔停車相關權利，沒有買車位的人則可望免再分攤車道公設。

沒買車位也分攤車道　虛坪改革先處理這一塊

目前《公寓大廈管理條例》將法定停車空間列為共有部分。

這也造成一個長期爭議：

沒買車位的人，仍可能因共有登記而負擔部分車道坪數。

內政部次長董建宏過去就直言，「沒有買車，為何車道坪數要算進你的坪數？」

因此，虛坪改革其中一項核心，就是把「住宅公設」與「停車空間」拆開處理。

未來若修法完成，停車位、車道及停車必要空間將朝專有部分規劃，可核發權狀並交易，讓停車相關成本更直接由購買車位者負擔。

公設比25%至30%?

不少購屋人最關心的，是改革後公設比能降多少。

2024年2月，當時內政部長林右昌曾依虛坪改革草案試算，若停車空間與免計容積制度同步調整，公設比有機會下降約5%至10%，未來一般住宅可能出現約25%至30%的公設比產品。

但這組數字屬於當時政策試算。

2025年至2026年的最新官方說法，重點已轉向「合理化公設配置」，並沒有承諾所有新建案都一定降到25%至30%。

實際公設比仍會受到基地條件、樓層、梯廳、消防、機電、避難空間及產品設計影響。

因此，25%至30%可以視為改革早期提出的政策目標區間，不是未來每棟住宅的固定標準。

娛樂公設也檢討

虛坪改革另一個重點，是免計容積制度。

依現行《建築技術規則》，部分機電、避難、停車及管理委員會使用空間可不計入容積。

內政部認為，實務上部分建案在扣除必要設施後，會把剩餘免計容積額度規劃成娛樂、交誼等非必要設施，再由購屋人共同負擔。

因此，新制規劃將增訂管委會空間合理標準與上下限，讓公設回到「夠用、實用」的方向，而不是追求愈多愈豪華。

電梯可能列入免計容積

虛坪改革不是所有公設都要砍。

面對高齡化社會，內政部也規劃將一般電梯增列為免計容積項目。

政策邏輯很清楚：

必要的公設要保留，不必要的公設要減少。

電梯、消防、機電、避難及維生設備，屬於住宅基本功能；娛樂室、過度大型交誼廳等空間，則是改革希望重新檢討的部分。

車道變專有　地下室通行仍要留配套

車道如果改成專有部分，另一個問題也跟著出現。

集合住宅地下室除了停車位，通常還有水箱、消防泵浦、受電設備、發電機、管線及其他公共設備。

這些設備服務全體住戶，也需要維修人員進出。

因此，未來即使停車空間及車道產權重新分配，消防、避難、公共設備維修及必要通行權仍必須保留。

內政部目前已表示，改革會同步提出住戶權益配套，並針對已施工建案及已報核都市更新案件設置過渡條款。

都更比較方式　未來可能跟著變

虛坪改革也可能影響都市更新住戶理解「分回多少坪」。

都更權利變換真正看的，是更新前後權利價值、共同負擔及更新後分配結果，不是單純用舊屋坪數一坪換一坪。

如果未來停車位、車道與住宅共有部分的登記方式改變，同樣的室內使用空間，在新舊制度下，權狀總坪數呈現方式可能不同。

因此，未來都更住戶比較分回條件時，更需要分開看：

主建物、附屬建物、共有部分、停車空間及權利價值。

不過，目前內政部尚未公布完整的都更權利變換新制細節，現階段比較精確的說法，是虛坪改革「可能影響權狀表達與都更比較方式」，而不是已確定改變都更分配公式。

單價反而可能變高

虛坪改革最容易被誤解的地方，是以為公設比下降，房價就一定下降。

實際上，公設比改變主要影響的是「權狀面積怎麼分」。

房屋總價仍取決於土地成本、營造成本、地段、供需與產品定位。

因此，新制上路後可能出現一種情況：

權狀坪數變少、每坪單價變高，但總價沒有明顯下降。

未來買房如果只看「每坪多少萬」，反而更容易失真。

購屋人應一起比較總價、主建物面積、附屬建物、共有部分、車位價格與實際使用空間。

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