老屋都值得修？結構技師點名6類高風險建築　老宅延壽先看結構安全

【M傳媒／綜合報導】

全台老屋持續增加，老宅延壽也成為今年住宅政策焦點。

根據內政部不動產資訊平台2026年第2季資料，全國房屋稅籍住宅約955.03萬宅，其中屋齡30年以上約588.43萬宅，占61.61%，等於每10宅就有超過6宅進入30年以上屋齡。

內政部今年推動「老宅延壽機能復新計畫」，提供外牆、防水隔熱、老舊管線、電梯及無障礙設施等修繕補助。

但老屋進行翻修以前，第一件事仍是確認建築本身是否具備安全延長使用的條件。

老宅延壽先做結構安全性能評估

依內政部公布辦法，老宅延壽主要針對屋齡30年以上的4至6樓集合住宅，以及6樓以下透天住宅。

申請補助前，須先辦理建築物結構安全性能評估，再進入後續修繕程序。

補助項目包括增設昇降設備、建築物立面修繕、公共管線更新、屋頂防水隔熱、樓梯間改善及無障礙設施等。

以集合住宅為例，公共空間最高可補助960萬元，其中增設電梯最高400萬元、建築物立面修繕最高300萬元。

室內安全改善一般戶每戶最高20萬元，戶內有65歲以上長者或符合弱勢條件者，最高可提高至30萬元；每項修繕原則最高補助65%。

6類高風險建築　優先評估補強或重建

建築安全履歷協會理事長、結構技師戴雲發指出，老宅延壽較適合建築主體仍具安全基礎，只是設備、外牆、管線及居住機能老化的住宅。

對結構風險較高的建築，他提出6類應優先進一步評估的情況：

嚴重土壤液化區且基礎條件不佳的老屋、嚴重海砂屋、地震後遭張貼紅單或黃單的建築、早期設計且具有高風險結構配置的住宅、詳細結構評估耐震能力不足，以及補強成本已接近重建成本的建築。

這6類屬結構技師提出的專業風險分類與處置建議，不是政府法定的「6類危樓」。

實際建物仍須由建築師或結構技師進行個案鑑定，再決定修繕、補強或重建。

30年+不等於危樓　921前不能一概而論

屋齡只是風險判斷的一項條件。

921地震後，台灣耐震設計規範曾進一步修正，因此早期建築確實需要提高耐震安全關注。

但這不代表所有921以前興建的建物都屬危樓。

同樣30年、40年的住宅，還會受到結構系統、施工品質、地質條件、維護狀況及是否曾受震損等因素影響。

因此，老屋政策真正需要看的不是年份本身，而是實際結構安全狀況。

結構安全的老屋　修繕速度通常比都更快

對結構仍具安全條件的住宅，老宅延壽最大的優勢，是可以先處理迫切居住問題。

都市更新從住戶整合、事業計畫、權利變換到拆除重建，往往需要多年。

老宅延壽則可以先改善外牆磁磚剝落、屋頂漏水、老舊電線與管線、無障礙設施及沒有電梯等問題。

如果建築存在一樓軟弱層或局部耐震不足，也可以由專業技師進一步評估剪力牆、柱體補強等方式。

適合補強的老屋，透過工程改善即可延長安全使用年限。

修房不用拆屋　住戶整合仍是關卡

老宅延壽雖然省去拆除重建，但社區整合仍然重要。

老公寓增設電梯，可能涉及一樓採光、動線及既有使用空間；外牆、屋頂、公共管線及樓梯間則屬共有部分，修繕費與未來維護成本需要住戶共同決定。

部分住宅若存在違章增建，也可能在施工前先面臨處理問題。

因此，政府補助可以降低資金門檻，但住戶共識仍是工程能否真正落地的關鍵。

老宅延壽不是房價政策　核心仍是居住安全

外牆、耐震、管線、防水與電梯完成改善後，住宅使用品質及市場接受度確實可能提高。

但老宅延壽的政策核心，仍是改善居住安全與高齡生活條件。

目前全台30年以上住宅已達588萬宅，40年以上住宅更接近376萬宅。

隨著「人老、屋也老」，外牆剝落、漏水、電線老化、管線鏽蝕與沒有電梯等問題，都會逐漸成為大量家庭共同面對的居住課題。

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