老違建拍照列管照樣會拆！頂樓翻新、違建隔套房恐列優先拆除

【M傳媒／新聞懶人包】

買中古屋時，頂樓加蓋、陽台外推、違規夾層相當常見，部分房仲甚至會以「老違建已經拍照列管」作為賣點，讓買方認為可以繼續使用。

新北市政府工務局副局長蘇志民日前在Podcast節目《地產好學聲》指出，老違建仍屬違章建築，只是主管機關基於公共安全及拆除資源，採取不同的處理順序。即使已經拍照列管，只要涉及公共安全、交通、衛生，或重新翻建、違規出租，仍可能面臨拆除。

一、新北違建以2009年6月25日為界

依新北市2025年7月9日發布的《新北市違章建築處理原則》，違建分為新違建與既存違建。

2009年6月25日以後興建的違建，屬於新違建；2009年6月24日以前存在的違建，則歸類為既存違建。

新違建原則上列入較優先處理類別，其中當年度及近5年內產生的新違建，以及危害公共安全等案件，屬於第一軌拆除對象。

既存違建原則上可列入第三軌拍照列管，但若涉及公共安全、公共交通或公共衛生，仍可能提高拆除優先順序。

拍照列管是行政管理方式，並不會讓違章建築變成合法建物。

二、老違建重新翻修　可能失去列管條件

有些屋主認為頂樓鐵皮屋已經存在20年，只要維持原本位置，就能重新拆掉再蓋。

但新北市對既存違建修繕有明確限制，包括不得增加原有高度、面積，以及主要結構修繕範圍與建材條件。

若拆除後重新興建、擴大面積、增加高度或大幅更換結構，可能被認定為新違建，進而改列較優先拆除對象。

不過，符合地方規定的有限度修繕，仍可能維持原有列管方式，實際須由主管機關認定。

三、違建隔成套房出租　消防與結構風險提高

部分屋主將頂樓加蓋、違規夾層或其他增建空間隔成多間套房出租，藉此增加租金收入。

蘇志民提醒，這類違建出租可能涉及結構承重、消防設備、防火區劃及逃生動線問題。

尤其原本設計供一般住宅使用的建築，如果額外增加樓層或大量隔間，可能使建築物承受超出原先設計的負荷。

新北市對涉及公共安全及特定政策性案件採取優先處理措施。違建套房如經認定具有公共安全風險，可能列為優先拆除對象。

四、老違建影響公共工程　仍可能拆除

即使違建存在多年，若占用後巷、妨礙污水下水道接管工程，或阻礙消防救災與公共通行，主管機關仍可依法處理。

蘇志民舉例，部分原本只有兩層樓的建築被加蓋至六層樓，額外增加的樓層可能造成結構安全疑慮。

因此，老違建的拆除風險除了興建年代，也要看實際位置、使用方式、結構安全及對公共利益的影響。

五、工業區辦公室改住宅　可能罰6萬至30萬元

中古屋市場還有另一種常見風險，就是建築物的合法用途與實際使用不同。

例如工業區內原本核准作為辦公室的建築物，被裝修成一般住宅出售，買方入住後可能涉及違規使用問題。

依《建築法》第91條，依法應辦理變更使用卻未經核准擅自使用，可能對建築物所有權人或使用人處6萬至30萬元罰鍰，並要求限期改善。

屆期未改善而繼續違規使用，還可能遭連續處罰、停止使用，必要時停止供水供電或恢復原狀。

建築物用途違規與違章增建屬於不同問題，購屋時應同時查清楚。

六、買中古屋先看圖說　違建坪數要分開計算

購買有頂樓加蓋、陽台外推或其他增建的中古屋，應先查詢建物登記謄本、使用執照及竣工圖說，再與現場屋況比對。

尤其要確認合法登記面積、增建位置、是否遭查報列管，以及有無拆除通知或其他行政處分。

房仲介紹的室內使用坪數，可能包含未經合法登記的空間。購屋族應區分合法建物與違建面積，避免將兩者直接用相同單價估算。

此外，買方接手後，仍可能面臨違建拆除、修繕及使用限制，購屋前應將相關風險納入價格與資金規劃。

M編提醒：老違建能用多年　不等於未來可以繼續使用

新北市違建管理採分類分期處理，2009年6月25日是區分新違建與既存違建的重要日期，但各縣市認定標準及執行方式可能不同。

老違建即使已拍照列管，仍可能因公共安全、違規翻建、套房出租或公共工程需要遭到拆除。

購買中古屋應以合法產權、核准用途、建築安全及實際市場價值為主要評估依據，並在簽約前查清楚違建狀態，避免日後承擔額外拆除成本。

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