2026第四季房市進入U型還是L型！北部買氣回溫、中南部賣壓沉重　阿明教你看3個關鍵指標

文／賣厝阿明 知識＋

2026年進入第四季，房市開始出現不同走勢。台北部分建案買氣回升，桃園、台中及高雄部分重劃區卻仍面臨大量待售住宅，買賣雙方對價格的期待差距明顯。

根據10月22日公布的國泰房地產指數，第三季全國房市呈現「價穩量增」，但整體銷售率僅5.62%，仍處近一年低檔。公股銀行則預估第四季延續「低量盤整、價格緩修」。

阿明提醒，判斷房市是否落底，應同時觀察成交量、待售庫存與議價空間。單靠房價沒跌或成交量增加，還無法確認市場已經復甦。

預售成交量：雙北相對抗跌　高雄較高峰減少94%

根據信義房屋整理實價登錄資料，2026年6月全台預售屋揭露3,118件，較2024年同期減少82%。

各地區差異明顯：

縣市	2026年6月成交揭露	較2024年同期
台北市	359件	-50%
新北市	785件	-69%
桃園市	622件	-79%
台中市	482件	-86%
台南市	162件	-88%
高雄市	162件	-94%

雙北交易量相對穩定，中南部部分地區則出現明顯量縮。

不過，這是與2024年高峰期比較的數據，反映市場降溫幅度，不能直接認定各區近期仍持續下跌。

第三季國泰房地產指數已顯示，全國預售成交量較第二季小幅增加，台北及台南增幅較明顯，代表部分市場正在出現量能回升。

待售庫存：全台11.25萬戶　龜山、北屯壓力最集中

依內政部統計，截至2025年第四季，全台待售新成屋達112,501宅，較2021年第四季增加61.4%，創統計新高。

其中桃園市龜山區4,275宅、台中市北屯區4,049宅，為六都待售新成屋數量最多的兩個行政區。

待售新成屋是指屋齡5年內、維持第一次登記且具有銷售可能性的住宅，與所有中古屋、預售屋待售量不同。

阿明提醒，庫存高代表市場供給充足，也可能增加建商去化壓力，但不能直接認定當地所有房價都會下跌。

購屋族還應觀察庫存是否連續增加、區域人口是否成長，以及同類型產品的成交速度。

議價空間：建商願意讓多少　比開價更有參考價值

2026年第一季國泰房地產指數顯示，全國議價率為8.31%，台中市達10.72%，反映當時買賣雙方價格認知差距擴大。

到了第三季，全國議價率已小幅縮減，成交量也略有回升，顯示議價條件正在變化。

例如建案開價每坪50萬元，最後成交每坪45萬元，開價與成交價相差10%。

但這10%是相對開價的議價幅度，並不代表房價相較去年下跌10%。

部分建案也可能透過家電、裝潢、付款條件等優惠吸引買方。

阿明建議，購屋時應比較實價登錄、實際支付總額、車位價格及附贈項目，確認真正的購屋成本。

北部有回升訊號　中南部仍須觀察去化能力

從第三季資料來看，北部部分市場成交量回升，台北市預售交易表現相對穩定。

但桃園待售新成屋量仍高，顯示北部內部也存在明顯差異。

中南部方面，台中、高雄過去兩年預售成交量大幅萎縮，部分新興重劃區持續面臨餘屋去化壓力。

不過，第三季高雄成交量較去年同期增加，台南較第二季也有較明顯回升。

因此，目前較適合將市場視為「低量盤整、個別區域率先回溫」，尚無足夠證據確認北部已全面走出U型谷底，或中南部全部陷入L型低迷。

阿明教你用3個指標判斷房市位置

成交量連續增加： 代表市場承接意願可能改善，但還要確認不是單一建案大量成交。

待售庫存開始下降： 代表供給去化速度可能加快，尤其應比較同一行政區、相同房型的變化。

議價空間逐漸縮小： 若同時伴隨成交量回升，通常比只有開價上漲更具有參考價值。

如果成交量持續低迷、庫存增加、議價幅度擴大，則代表當地市場仍有調整壓力。

阿明提醒：房市落底看區域　買房還要看個案

2026年第四季房市已經出現區域分化，但市場仍受到信用管制、房貸條件、交屋供給與購屋信心影響。

雙北部分成熟地段有需求支撐，新興重劃區則須注意大量供給；台中、台南、高雄也應分開觀察不同生活圈的成交與庫存。

對自住購屋族而言，現在更適合把重點放在實際成交行情、銀行核貸條件及家庭負擔能力。

阿明認為，判斷房市是否落底，最重要的不是替全台貼上U型或L型標籤，而是確認自己的區域成交量有沒有回升、庫存有沒有減少，以及賣方是否開始接受合理價格。

這三項指標一起改善，才有比較充分的依據判斷區域房市逐步回穩。

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