退租押金被扣、冷氣壞了互踢皮球！專家：租屋3件事沒寫清楚最容易吵

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

租屋退租時押金被扣、冷氣壞掉責任說不清楚，工作調動提前搬家又碰上違約金，都是租屋市場常見爭議。

山哥表示，租屋最容易吵的三件事就是押金、修繕、提前解約。這三項在簽約前寫清楚，很多糾紛都能提早避免。

月租2萬　押金最高4萬

依《租賃住宅市場發展及管理條例》，住宅租賃押金最高不得超過2個月租金。

月租2萬元，押金最高就是4萬元。

租約結束後，承租人返還住宅並結清租約所生債務，房東應返還剩餘押金。

押金可以抵充未繳租金、費用或依法應負擔的損害賠償，但不能沒有依據就直接扣光。

山哥建議，入住時就把牆面、地板、家具、冷氣、熱水器及門鎖拍照錄影，搭配設備清冊保存，退租時按照同一份資料點交。

冷氣壞掉　先看原因與契約

住宅及附屬設備損壞，原則由出租人負責修繕。

但雙方另有約定，或損壞是房客使用不當造成，責任就可能由承租人負擔。

現行定型化契約也要求，簽約前若有約定由承租人負責修繕的項目及範圍，出租人應事先說明並經承租人確認；沒有約明的部分，原則由出租人負責。

因此，冷氣自然老化、熱水器故障、管線老舊，與人為撞壞設備的責任不同。

報修最好留下LINE、簡訊或電子郵件紀錄，後續責任比較容易釐清。

提前搬走　先看租約有沒有勾「得任意終止」

住宅租賃契約可以約定雙方「得」或「不得」任意提前終止。

如果契約約定可以任意終止，想提前退租的一方應至少提前1個月通知對方。

未依約提前通知就直接終止，違約金最高不得超過1個月租金。

另外，房屋無法正常居住、出租人經催告仍不修繕、住宅有危害健康安全等法定情形，承租人另有依法提前終止租約的權利。

因此，工作調動、買房搬家或房東準備收回住宅，都應先確認契約中的提前終止條款，再處理通知、押金與租金結算。

房東沒時間管理　包租代管可分擔租務

房東也可以委託合法租賃住宅服務業管理。

代管業主要協助屋況點交、收租、押金管理、日常修繕與糾紛協調；包租業則是先向房東承租，再轉租給房客。這些業務範圍在《租賃住宅市場發展及管理條例》中都有明確定義。

委託前仍要確認業者是否合法登記，以及服務費、修繕權限、管理範圍與終止條件。

租屋不是交鑰匙、收租金就結束

山哥表示，成熟的租賃關係需要房東與房客把權利義務寫清楚。

房東需要穩定收租與房屋維護，房客則需要正常居住、合理修繕及押金返還制度。

發生爭議時，租約、匯款紀錄、通訊紀錄、入住照片、設備清冊與退租點交文件，都是重要證據。

契約寫清楚、屋況留紀錄、退租照程序，房東房客都能少很多麻煩。

關鍵字：租屋押金、押金兩個月、房東修繕責任、冷氣維修、提前解約、租屋違約金、住宅租賃、包租代管、租賃糾紛、張惠山、山哥