房貸差0.1%都是真金白銀！1500萬房子少貸1成　自備款直接多150萬

文／呂崑富（富哥）｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長

買房談房貸，利率差0.1個百分點、貸款成數少一成，放到20年、30年的房貸裡，都是家庭現金流。

尤其房子已經簽約，最後才發現銀行核貸不足，買方可能得在短時間內多補數十萬甚至上百萬元自備款。

房貸最常見的幾個關鍵，包括核貸成數、利率結構、綁約期限及提前清償違約金。銀行前期口頭試算可以當參考，真正影響荷包的，仍以正式核貸條件與貸款契約為準。

1500萬房子少貸1成　現金直接多150萬

以成交總價1,500萬元計算。

銀行核貸8成，可貸1,200萬元，自備款300萬元。

如果最後只核7成，貸款降為1,050萬元，自備款立即增加到450萬元。

前後直接差150萬元。

銀行實際核貸會綜合評估房屋鑑價、收入、負債、信用紀錄、貸款用途、央行信用管制及銀行內部授信政策。

因此，買方在簽約前最好預留核貸不足的資金空間，也要看清楚買賣契約對貸款不足時的付款責任與處理方式。

利率只差0.1%　30年多付數十萬

房貸金額愈大、年限愈長，利率差一點，累積下來就會變成一筆真金白銀。

以貸款1,200萬元、本息平均攤還計算：

30年房貸利率2.5%，每月約繳47,415元。

如果利率提高到2.6%，每月約48,041元。

每月約增加626元，30年累積下來，總利息約多22.5萬元。

如果是20年房貸，每月約增加586元，整體利息約多14萬元。

因此，房貸不能只看眼前每月多幾百元，長期總成本更值得一起算。

利率背後要看指標利率與加碼

多數浮動房貸採「指標利率＋加碼利率」計算。

例如指標利率1.7%、加碼0.8%，適用利率就是2.5%。

未來指標利率調整，房貸利率也會依契約約定變動。

依個人購屋貸款定型化契約規範，貸款契約應載明基準利率或指標利率、加碼幅度及調整方式。

對保時不要只看最後一個2.5%，還要確認：

指標利率多少、加碼多少、多久調整一次、調整後何時生效。

房貸一繳就是數十年，利率結構比單看一個數字更重要。

房貸綁約最長3年　提前還款可能有違約金

個人購屋貸款通常會提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」兩種方案。

無限制清償方案，可以依契約隨時提前還款或結清，不收提前清償違約金。

限制清償方案則可能搭配較優惠利率，但借款人在約定期間內提前清償本金、全部本金或結清貸款，就可能被收取違約金。

依現行個人購屋貸款定型化契約規範：

限制清償期間不得超過3年。

近期有換屋、賣屋、轉貸或提前還款計畫的人，利率之外，更要一起比較綁約條件。

違約金不能一路收一樣　應採遞減方式

限制清償期間內提前還款，銀行若收取違約金，也不是想怎麼算就怎麼算。

現行規範要求，提前清償違約金應考量借款人的清償時間、貸款餘額等因素，採遞減方式計收。

另外，借款人因死亡、重大傷殘並取得證明等特定情形而提前清償，金融機構不得收取提前清償違約金。

因此，對保時要直接確認：

綁約多久、提前還款怎麼算、第一年多少、第二年多少、第三年多少，以及哪些情況免收。

「最高8成、最低利率」都要看正式核貸

銀行廣告常見「最高貸款8成」、「最低利率2字頭」等條件。

這些通常都有資格限制。

實際核貸還是會依借款人收入、信用、負債比、房屋鑑價及銀行授信政策決定。

因此，核貸通知、試算表、電子郵件、簡訊及銀行人員提供的書面資料，都建議留下。

對保當天再把正式契約逐項比對一次，避免前後條件出現落差。

房貸爭議先找銀行　30日後可申請評議

如果房貸發生爭議，可以先整理貸款契約、核貸通知、試算資料、繳款紀錄及與銀行往來資料，正式向銀行提出申訴。

依《金融消費者保護法》，金融服務業收到申訴後，應在30日內處理並回覆。

金融消費者不接受處理結果，或銀行超過30日仍未處理，可以在收到處理結果或期限屆滿後60日內，向金融消費評議中心申請評議。

富哥：買房族對保前至少要把六件事確認清楚：

核貸金額、貸款成數、適用利率、利率調整方式、貸款年限、提前清償條件。

如果有寬限期，也要一起算寬限期結束後的月付金。

房貸動輒數百萬、上千萬元，利率差0.1%，長期就是十幾萬甚至數十萬元；核貸少一成，更可能立即多出上百萬元現金需求。

利率看結構、成數看正式核貸、綁約看期限、提前還款看違約金。買房前先把最壞情況算進去，現金流才不會在交屋後突然失衡。

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