《2025台南金華商圈房市體檢：建設兌現度左右市場走向》
（數據更新至2025年第二季）房價漲幅趨緩 市場進入盤整期
根據最新實價登錄，金華商圈中古大樓均價從2023年的18.3萬/坪，微幅上漲至2025年Q2的19.8萬/坪，2年漲幅約8.2%，相較2020-2023年間的59%明顯趨緩。86特區新案成交價維持在26-29萬/坪，與2023年持平，顯示「3字頭」天花板難以突破。
交通利多逐步兌現
國道86號永安街匝道拓寬工程於2024年底完工，早高峰至南科車程縮短至28分鐘（較2023年減少7分鐘）
市府2025年3月啟動金華路公車專用道試辦，尖峰時段班次加密至10分鐘一班
輕軌藍線綜合規劃進入環評階段，預計2027年動工，但站點距商圈核心仍有一段距離
重劃區發展現況總體檢
水交社重劃區：
商業用地招商率達78%（較2023年提升18%）
區內唯一超市2025年4月開幕，結束居民仰賴金華路採買的窘境
86特區（舉喜重劃區）：
公園與活動中心延至2025年9月才能啟用
原規劃的2處便利商店用地，僅1家確定進駐（2026年開業）
新建案空置率仍達35%，明顯高於水交社重劃區的22%
學區壓力有解？
新興國小分校確定落腳86特區南側，2026年招生，可緩解總校超額問題。但建興國中2025年新生錄取分數再創新高，設籍時間需滿4年（2021年僅需2年）才能保障入學資格。
銀行端最新動態
中古屋貸款成數普遍降至7成（2023年尚有7.5成）
86特區新案出現「成交價低於預售價」案例，某建案2023年預售均價28萬/坪，2025年成屋後實際成交僅26.5萬/坪
專家建議
「金華商圈已從『價格衝刺期』進入『價值檢驗期』，未來2年關鍵在86特區公共設施能否如期完工，以及輕軌定案進度。」
建議自住客優先選擇：
步行10分鐘內可達金華路舊商圈的中古社區
水交社重劃區已取得使照的成屋案
避開純靠未來題材的預售案，特別是生活機能尚未明確的86特區外圍地帶。
市府都發局強調，86特區剩餘工程將在2025年底前全數完工，並已編列2.8億元預算改善金華路人行環境，預計2026年農曆年前竣工。圖／google map
