房貸月付多少才扛得住｜收入三分之一當參考線 富哥教你買房前算清楚4筆帳
文／呂崑富（富哥）｜房貸與購屋財務知識
買房準備300萬元自備款，只是購屋財務規劃的開始。接下來20年、30年的房貸支出，才是影響家庭生活品質與資金安排的重要因素。
富哥建議，購屋時可以先將每月房貸控制在家庭穩定收入30%左右，並以三分之一作為進一步檢查的參考線，再把其他貸款、生活支出及緊急預備金一起納入計算。
這是家庭財務規劃的建議，實際貸款核准條件仍由銀行依個案審核。
一、先算家庭收入：房貸30%是第一道參考線
內政部公布的房價負擔能力指標，以中位數住宅價格、貸款七成、20年本息平均攤還及家戶可支配所得計算房貸負擔率。
官方分級如下：
| 房貸負擔率 | 房價負擔能力 |
|---|---|
| 低於30% | 可合理負擔 |
| 30%至未滿40% | 略低 |
| 40%至未滿50% | 偏低 |
| 50%以上 | 過低 |
這項指標用於觀察整體住宅市場的購屋負擔。個別家庭仍須依實際收入及支出評估。
富哥建議，以每月穩定、可實際支配的家庭收入作為預算基礎。
| 家庭穩定月收入 | 30%房貸預算 | 三分之一參考額 |
|---|---|---|
| 60,000元 | 18,000元 | 20,000元 |
| 80,000元 | 24,000元 | 約26,700元 |
| 100,000元 | 30,000元 | 約33,300元 |
| 120,000元 | 36,000元 | 40,000元 |
| 150,000元 | 45,000元 | 50,000元 |
| 200,000元 | 60,000元 | 約66,700元 |
上述金額為家庭預算參考，實際可負擔金額還須扣除其他必要支出。
二、再算貸款：800萬元房貸每月要繳多少
房貸金額、利率與年限，會直接影響每月現金流。
以貸款800萬元、30年、本息平均攤還、全期利率固定作假設試算：
| 年利率 | 每月應繳房貸 |
|---|---|
| 2.5% | 31,610元 |
| 3.0% | 33,728元 |
| 3.5% | 35,924元 |
同樣貸款800萬元，利率從2.5%提高至3.5%，每月房貸增加約4,314元，一年增加約5.2萬元。
以家庭月收入10萬元計算，利率2.5%時，房貸占收入約31.6%；利率3.5%時，提高至35.9%。
富哥建議，購屋族應同時試算目前利率及提高1個百分點的情境，確認升息後的每月支出仍在家庭負擔範圍內。
以上為不同利率從貸款開始、維持30年不變的比較。實際房貸若在還款中途調整利率，月付金會依剩餘本金、剩餘年限重新計算。
三、全部負債一起算：DBR22倍與家庭債務分開看
銀行授信審核中，常見的DBR 22倍，主要針對個人在金融機構的無擔保債務。
依金融聯合徵信中心說明，無擔保債務包括信用貸款、現金卡及符合認列規定的信用卡債務，部分擔保不足的貸款差額也可能計入。
計算概念為：
個人無擔保債務總餘額 ÷ 個人平均月收入
原則上不宜超過22倍。
例如個人平均月收入6萬元：
60,000元 × 22＝132萬元
這是無擔保債務的監理參考，不是房貸核貸倍數，也不是家庭每月可支付房貸的比例。
家庭真正需要計算的是所有每月必須支付的債務。
假設家庭月收入10萬元：
| 每月債務 | 支出 |
|---|---|
| 房貸 | 30,000元 |
| 車貸 | 12,000元 |
| 信貸 | 10,000元 |
| 信用卡分期 | 8,000元 |
| 每月債務合計 | 60,000元 |
房貸單獨占收入30%，全部債務卻已占收入60%。
家庭每月剩下4萬元，還須支付伙食、交通、水電、保險、醫療及扶養費。
因此，評估購屋能力時，應同時檢查房貸占收入比例，以及所有債務合計後的現金流。
四、最後算生活費與預備金：買房後仍要保留家庭餘裕
有小孩、扶養長輩或收入來源較不穩定的家庭，需要保留較多現金流。
除了房貸與其他債務，還應估算管理費、房屋稅、地價稅、住宅保險、裝修維護及日常生活費。
富哥建議，買房前再進行三種壓力測試：
情境一：目前收入、目前房貸利率。
情境二：目前收入、房貸利率增加1個百分點。
情境三：家庭收入減少20%，房貸利率同時增加1個百分點。
以家庭月收入10萬元、貸款800萬元、30年期為例，原先利率2.5%的月付金約31,610元。
若利率提高至3.5%，房貸增加至35,924元。
假設家庭收入再下降20%，變成每月8萬元，房貸支出就占收入約44.9%。
若加上每月其他債務3萬元，全部債務支出約65,924元，占收入約82.4%，家庭可用於其他生活支出的金額只剩約14,076元。
這種試算能協助家庭提前辨識財務壓力。
此外，自備款應與緊急預備金分開安排。交屋後仍應保留足以支付一段期間必要生活費及債務的現金，避免收入中斷時影響正常還款。
富哥提醒：家庭安全額度從現金流決定
買房前應算清楚四筆帳：
第一筆是穩定收入，第二筆是房貸月付，第三筆是全部負債，第四筆是生活支出與緊急預備金。
銀行核貸金額依授信條件決定，家庭能長期負擔的貸款額度，則須由實際收入、支出與未來資金需求共同評估。
富哥建議，房貸月付以家庭穩定收入30%左右作為起點，三分之一作為進一步檢查的參考線，並依家庭人口、其他債務及收入穩定性調整。
買房規劃的核心是長期現金流。每月保有足夠生活費與財務預備金，家庭才能面對升息、換工作、養育子女及其他突發支出。
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