多間自住房同時出售有眉角！契約、申報都要同一天　土增稅10%優惠才可合併適用

【M傳媒／房產中心報導】

名下有兩間以上自用住宅的屋主，出售房產時可透過合法安排，讓多筆土地同時適用10%土地增值稅優惠稅率。花蓮縣地方稅務局11月6日提醒，同一土地所有權人出售多處自用住宅用地，只要符合「一生一次」規定，並在同一天簽訂買賣契約、同一天申報土地移轉現值，即可視為一次出售，合併適用優惠稅率。

多處住宅同時出售　10%優惠以一次計算

依《土地稅法》第34條，自用住宅用地符合規定時，土地增值稅可按土地漲價總數額的10%課徵，相較一般土地增值稅20%、30%、40%的累進稅率，具有明顯節稅效果。

財政部函釋進一步放寬多筆自用住宅用地的認定方式，同一土地所有權人即使出售不同地點的住宅，只要符合同時出售條件，就能合併視為一次交易，享有「一生一次」優惠。

這項優惠以土地面積計算，都市土地合計以300平方公尺、約90.75坪為限；非都市土地合計以700平方公尺、約211.75坪為限。超過面積上限的部分，依一般稅率課徵。

五項自用住宅條件　設籍、房屋所有權都要符合

申請「一生一次」10%優惠稅率，必須確認土地與地上房屋符合規定。

首先，出售前一年內未曾出租或供營業使用；其次，地上建物須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有，並符合戶籍登記要求。

第三，出售土地須符合都市或非都市土地的面積限制。第四，土地所有權人尚未使用過「一生一次」優惠。

第五，對於建築完成未滿一年的自用住宅，房屋評定現值須達所占基地公告土地現值10%，才能適用。

同日訂約、同日申報　兩項時間條件缺一不可

花蓮縣地方稅務局特別強調，多筆土地要合併視為一次出售，必須同時符合兩項時間條件。

所有買賣契約的訂立日期相同，且所有土地移轉現值在同一天完成申報。

例如屋主同時出售台北及花蓮兩處自用住宅，兩份契約在11月10日簽訂，土地移轉現值也在同一天申報，經審核符合其他條件，就能合併申請優惠。

若兩筆交易的訂約日或申報日不同，將影響合併視為一次出售的資格。屋主仍可評估其中符合條件的土地個別適用優惠。

跨縣市出售也適用　可集中辦理申報

多筆住宅分別位於不同縣市，也能依規定合併申請。

財政部稅務入口網說明，跨縣市土地同時出售，可向其中一筆土地所在地的地方稅稽徵機關一起辦理申報，也可利用網路申報。

對於分別委託不同仲介或地政士辦理交易的屋主，應事先協調契約日期及土地現值申報作業，確認各筆資料能於同一天完成。

已用過一次優惠　可另外評估「一生一屋」

曾經使用過「一生一次」優惠的屋主，出售住宅時仍可依條件評估「一生一屋」制度。

依《土地稅法》第34條，適用一生一屋須符合出售時本人、配偶及未成年子女無該自用住宅以外的房屋，以及持有土地、住宅與連續設籍滿六年、出售前五年未出租或營業等條件。

兩項優惠制度的適用資格、面積限制與持有條件不同，應分別審核。

多筆房產出售　提前統籌簽約及報稅

多筆自用住宅同時出售，契約日期與土地現值申報時間會直接影響10%優惠稅率的適用範圍。

屋主在出售前，應先確認土地面積、戶籍、房屋所有權及過往優惠使用紀錄，並由地政士統籌安排各筆交易的簽約與申報時程。

同日訂約、同日申報，是多處自用住宅合併適用「一生一次」土地增值稅優惠的重要條件。提前完成稅務規劃，才能充分運用合法節稅權益。

#土地增值稅 #自用住宅 #一生一次 #一生一屋 #10%優惠稅率 #多筆房產出售 #房地產稅務 #土地現值申報 #節稅規劃 #花蓮縣地方稅務局 #M傳媒