房東租金收入怎麼報｜10%扣繳、2.11%二代健保、43%費用率一次看

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 

房子出租每月收到租金，個人房東原則上要申報租賃所得。

不過，一般出租、租給公司、公益出租人與社會住宅包租代管，適用規則並不完全相同。

房東先分清楚三件事：

租賃所得、所得稅扣繳、健保補充保費。

三者是不同制度，計算方式也不同。

一般出租沒單據　43%可列必要費用

個人出租房屋取得租金，申報綜合所得稅時，是以租金收入減除必要損耗及費用後的餘額，列為租賃所得。

如果房東有保存單據，可依規定核實列報房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅、產物保險費，以及符合規定的購屋貸款利息等費用。

無法逐項提出證明時，目前房屋出租可直接以租金收入的43%計算必要損耗及費用。

例如一年收租24萬元：

240,000元 × 57%＝136,800元

這13萬6,800元是「租賃所得」，再和薪資、股利等其他所得合併計算綜合所得稅。

不是直接繳13萬6,800元的稅。

個人房客自住　通常不會先扣10%

一般自然人承租住宅自住，通常不是所得稅法上的扣繳義務人，因此每月付租時，不會先從租金扣掉10%。

房東仍然要在隔年綜合所得稅申報租賃所得。

如果承租人是公司、機關、團體、學校、事業或符合規定的扣繳義務人，支付租金給我國境內居住的個人房東時，租金所得原則按10%扣繳。

現行規定也明定，境內居住個人每次應扣繳稅額不超過2,000元時，可以免予扣繳。

以10%租金扣繳率計算，每次給付租金2萬元時，應扣稅額正好2,000元，符合免予扣繳門檻。

已被扣掉的10%也不是額外多繳一筆稅，而是房東年度所得稅的預繳稅款，申報時再依法計算抵繳。

二代健保2.11%　單次租金2萬元是門檻

公司等扣費義務人支付租金給符合健保身分的個人房東時，也可能涉及健保補充保險費。

目前補充保險費率為2.11%。

租金收入單次給付達20,000元時，就達到補充保費扣取門檻，而且是以該次租金全額計算，不是先扣掉2萬元再計費。

例如單次租金30,000元：

30,000元 × 2.11%＝633元

如果月租剛好20,000元：

20,000元 × 2.11%＝422元

實際是否扣取，仍要看出租人是否具有健保投保資格，以及承租人是不是補充保費的扣費義務人。

所得稅2萬元可能免扣　健保2萬元已經要扣

這裡也是房東最容易混淆的地方。

同樣每月租金20,000元，公司支付給境內居住個人房東：

所得稅部分：

20,000 × 10%＝2,000元

因為「應扣繳稅額不超過2,000元」可免予扣繳，因此所得稅可適用免扣規定。

健保補充保費部分：

20,000 × 2.11%＝422元

因為租金收入單次給付「達20,000元」就進入扣費範圍，因此原則上要扣。

兩個制度的「2萬元」看起來一樣，法律效果其實不同。

契約寫「房東實拿2萬元」　租金要往回推

公司承租辦公室、店面或住宅時，租約有時會寫成「房東實收2萬元」，並約定10%所得稅與2.11%健保補充保費由承租人另外負擔。

這種情況不能直接把2萬元當成全部租金。

健保署現行案例的計算方式為：

20,000 ÷〔1－（10%＋2.11%）〕＝22,756元

22,756元才是該案例的實質租金及補充保費費基。

補充保費為：

22,756 × 2.11%＝480元。

因此，公司承租時，租約最好直接寫清楚：

租金總額多少、房東實收多少、所得稅與健保補充保費由誰負擔。

公益出租人　每屋每月1.5萬元免稅

房東將住宅出租給符合租金補貼資格的承租人，並經主管機關認定符合公益出租人資格，可享有租賃所得優惠。

目前是每屋每月租金收入最高15,000元免納綜合所得稅。

這裡的「每屋」是以門牌認定。

例如一棟透天只有一個門牌，即使分成多層出租，也不是每一份租約各有15,000元免稅額，而是整個門牌每月合計最高15,000元。

超過15,000元的部分，如果沒有逐項舉證費用，目前仍可按43%必要費用率計算。

例如月租18,000元：

18,000－15,000＝3,000元

應稅租金收入3,000元再依43%必要費用率計算：

3,000 × 57%＝1,710元

每月列入租賃所得為1,710元。

社宅包租代管　超過1.5萬元部分可扣60%費用

如果房東將住宅出租給符合《住宅法》第23條規定的單位供社會住宅使用，同樣享有每屋每月最高15,000元租金收入免稅。

差別在超過免稅額後的費用率。

沒有逐項舉證時，超過1.5萬元的應稅租金收入，可以按60%計算必要損耗及費用。

例如月租18,000元：

18,000－15,000＝3,000元

必要費用：

3,000 × 60%＝1,800元

租賃所得：

3,000 × 40%＝1,200元

也就是每月只有1,200元列入租賃所得，再依房東全年綜合所得狀況計算所得稅。

小編提醒：先認身分　再算租金稅

一般住宅出租、公司承租、公益出租人與社會住宅包租代管，適用規則都有差異。

房東簽約前，可以先確認：

承租人身分、租金如何支付、是否需要扣繳所得稅、是否涉及2.11%健保補充保費，以及自己適用哪一種租賃所得優惠。

其中最容易搞混的三個數字，就是：

43%：一般房屋出租無單據時的必要費用率。

10%：扣繳義務人支付境內居住個人租金時的原則扣繳率。

2.11%：符合條件的租金補充保險費率。

公益出租與社會住宅還多了一個重要數字：

每屋每月15,000元租金收入免稅。

社會住宅包租代管符合《住宅法》第23條規定時，超過15,000元的部分，無單據還可使用60%必要費用率。

把身分與制度先分清楚，租金報稅就不會把所得稅、扣繳與健保補充保費全部混在一起。

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