預售解約前7月3066件！交屋潮碰上房貸緊縮 專家：錢不要算太緊
文／呂崑富｜房屋貸款知識家
預售屋市場現在最大的壓力，已經從「買不買得到」，慢慢變成「交不交得了屋」。
信義房屋整理內政部實價登錄資料，2025年全台預售屋解約3,619件，2026年前7月已有3,066件，等於短短7個月就達到去年全年的近85%。若依原本成交年度統計，2024年成交的預售屋，後續已有3,658件解約，是目前統計最高的一年。
接下來交屋壓力還會持續。永慶依開工資料推估，2023年至2025年全台約有38萬戶新屋開工，2026年至2028年可能有32萬至36萬戶新屋完工。
大量新屋一起交屋，碰上銀行房貸轉趨保守，真正的關鍵就變成銀行最後願意貸多少。
銀行貸款是鑑價8成
買方最容易忽略的，就是銀行核貸成數通常是按鑑價計算，不是成交價。
例如房子成交1,300萬元，銀行鑑價只認1,200萬元，就算願意貸8成，實際貸款也只有960萬元。原本以為可以貸1,040萬元，中間80萬元就要自己補。
這種鑑價落差，對低自備款買方壓力最大。
契約「預定貸款金額」
現行預售屋定型化契約會直接寫一筆「預定貸款金額」。
由建商洽定的銀行最後貸款不足，而且原因不能歸責買賣雙方時，差額在預定貸款金額30%以內，原則上由建商依原貸款年限與條件讓買方分期繳清；差額超過30%，才會進入契約規定的分期或解除契約處理。
如果貸款不足是因為買方本身信用、負債或收入條件造成，差額原則上仍要由買方自行補足。
所以銀行少貸，並不等於買方可以直接解約。
房子漲貸不出來
目前央行高價住宅標準為台北市7,000萬元、新北市6,000萬元，其他地區4,000萬元以上。自然人購買高價住宅，最高貸款仍只有3成，且沒有寬限期。
預售屋買進時未達豪宅門檻，交屋時若銀行鑑價跨線，資金缺口就可能突然放大。
違約金最高15%
預售屋買方違約時，建商依契約可沒收的違約金最高為房地總價15%，但如果超過買方已繳價款，仍以已繳價款為上限。
因此，解約損失不能一律直接用總價15%計算。
富哥提醒
預售屋進入交屋前，最好提前半年向2到3家銀行了解鑑價、可貸金額、利率與年限，再拿契約上的「預定貸款金額」一起比對。
現在買預售屋，最後能不能順利交屋，真正看的已經不是當初成交多少錢，而是銀行願意認多少、願意貸多少，以及買方手上能補多少現金。
（本文作者為中華民國不動產金融知識發展協會理事長、房屋貸款知識家創辦人呂崑富）
