雙北低度用電住宅17.8萬戶 北市44.6%屋主逾65歲 山哥：空屋活化要接上高齡需求
【M傳媒／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）專欄】
雙北房子貴，另一頭卻有不少住宅長時間低度使用。
內政部最新統計顯示，2025年下半年台北市低度使用住宅約5萬8,648戶，新北市約11萬9,168戶，雙北合計約17萬7,816戶。2025年上半年雙北一度超過20萬戶，下半年已降到17.8萬戶。
另一項數據則顯示屋主持續高齡化。財政部2024年房屋稅資料中，全台65歲以上納稅義務人占35.5%，台北市更達44.6%，是全台最高。
這兩組資料分別反映「高齡持有」與「住宅低度使用」現象，目前官方公開統計尚未提供兩者的交叉持有比例，但高齡屋主的住宅管理需求已經愈來愈值得重視。
房子放著一樣有成本
山哥長期接觸房東，年紀增加後，帶看、簽約、收租、修繕、處理租賃糾紛，都會變成額外負擔。
住宅長期閒置，一樣要繳房屋稅、地價稅及管理費，水電管線、漏水、壁癌等屋況也需要定期照顧。
資產放著不用，仍然持續產生持有與維護成本。
包租代管把租屋管理交給專業
對缺乏時間或體力管理房屋的高齡屋主，合法包租代管提供另一種選擇。
依現行規定，租賃住宅服務業必須向主管機關申請許可，完成公司及業者登記，繳存營業保證金，並配置專任租賃住宅管理人員後才能營業。
社會住宅包租代管則進一步提供出租媒合、租約管理、修繕協調及租屋糾紛諮詢。公證依包租、代管類型及契約約定辦理，其中包租後與房客簽訂的轉租契約依法須辦理公證。
參加社宅包租代管的房東，目前每屋每月可享最高1萬5,000元租金所得免稅額，超過部分再減除60%必要費用，並有房屋稅、地價稅優惠，以及修繕、公證、保險等補助。
山哥觀點
雙北住宅政策除了增加新房供給，現有住宅如何重新回到市場，同樣重要。
高齡屋主比例持續增加，出租制度也需要變得更簡單、更安全。合法包租代管把帶看、簽約、收租、修繕與租務管理交給專業處理，可以降低屋主自己管理的負擔，也讓閒置住宅多一條重新使用的路。
讓有房的人願意出租、讓需要房子的人租得到，會是高齡社會下一階段的重要住宅課題。
（本文作者為群洋國際地產集團董事長張惠山）
