裝潢砸300萬賣房卻加不了價！屋主心血恐變買方拆除費　他揭房市現實

【M傳媒／房產中心報導】

砸300萬元把家裝潢得像精品飯店，準備賣房時，卻發現買方根本不願意買單！不少屋主以為，房子花大錢裝修，未來出售就能提高價格，實際到了市場上，豪華裝潢可能只換來有限的溢價，甚至成為買方殺價的理由。

房市專家、群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）指出，自住裝潢滿足的是屋主的生活需求，房屋成交價反映的卻是市場接受度，花300萬元裝修，不代表房價就能增加300萬元。

以一間市場行情1,800萬元的中古屋為例，屋主投入300萬元裝潢，期待未來能以2,100萬元出售。

但幾年後準備賣房，買方仍會參考同社區實價登錄、屋齡、樓層、採光及格局。

假設市場只願意為現有裝潢多付100萬元，房屋成交價可能落在1,900萬元。

換算下來，當初300萬元裝修支出，只有100萬元反映在售價上，差距達200萬元。

山哥分析，這類情況反映裝修成本與市場價值之間的落差。上述金額為模擬試算，實際仍須依個別物件交易條件判斷。

房屋裝修大致可分為安全改善、必要翻修與個人風格裝潢。

老舊電線更新、防水工程、合法結構補強等，主要改善房屋安全與使用風險；廚房、浴室、地板及管線翻新，則能減少買方入住後的整修負擔。

但高價訂製家具、特殊造型天花板、豪華影音室及個人收藏展示空間，往往具有強烈的屋主個人喜好。

裝潢越個人化，接手買方的接受度差異可能越大。對原屋主而言是精心設計，對下一位買方而言，卻可能需要重新拆除施工。

房屋裝修完成後，設備與材料就開始受到使用年限、維護情形及市場流行變化影響。

冷氣、廚具、衛浴、木作及地板，即使當初採用高價品牌，經過多年使用，買方仍會評估剩餘使用年限與未來維修成本。

依《不動產估價技術規則》，不動產估價可採比較法、成本法等方式，並考量建物折舊、屋況與整建情形。

因此，當年裝潢發票上的價格，通常無法直接換算成今天的房屋增值金額。

市場上有些買方偏好裝潢完整、家具設備齊全的住宅，因為可以減少施工時間，交屋後迅速入住。

但也有換屋族及高總價買方，希望依家庭需求重新規劃格局，寧願選擇毛胚屋或簡單裝修的物件。

尤其屋主使用大量特殊木作、固定家具及個性化隔間，可能壓縮買方重新設計的彈性。

部分屋主為了提高售價，出售前會重新裝潢，希望房子看起來更新、更有競爭力。

但若投入100萬元翻修，最後只能增加50萬元成交價，單純以賣房獲利來看，支出就可能超過增加的收入。

相較之下，修復漏水、整理牆面、改善明顯破損、清潔環境及維持設備正常使用，往往更符合一般買方的看屋需求。

整修前仍須比較附近成交行情、施工成本及可能增加的售價，避免投入大量資金後，卻無法在交易價格上回收。

裝潢300萬元是屋主的投入成本，房價能增加多少，仍由市場決定。買房自住可以為生活品質花錢，準備賣房則應優先考量買方需求，避免把昂貴裝潢當成保證增值的投資。

關鍵字： 房屋裝潢300萬、裝潢賣房、房屋估價、裝修折舊、裝潢增值、中古屋翻修、新裝潢房、毛胚屋、賣房前整修、房屋成交價、實價登錄、張惠山、山哥、群洋國際地產、M傳媒