凶宅認定與揭露：轉手兩次就不算？屋內病故算不算？257聯合事務所法拍專家廖雅惠揭開「法拍未爆

凶宅認定與揭露：轉手兩次就不算？屋內病故算不算？257聯合事務所法拍專家廖雅惠揭開「法拍未爆彈」真相

【M傳媒／專欄報導】

「廖顧問，我最近看了一間房，仲介說以前『有發生過事情』，但已經轉手兩次了，這樣還算凶宅嗎？另外，如果是在家裡生病過世的，也算凶宅嗎？如果是法拍屋，法院公告沒寫，我標下來才發現怎麼辦？」

在257聯合事務所處理法拍與各類房產糾紛的經驗中，這類問題層出不窮。台灣人買房最怕遇到凶宅，但「凶宅」這兩個字，在法律上其實沒有明文定義，只有內政部的一紙函釋。而法院實務的認定，跟這紙函釋之間，還存在不小的灰色地帶。今天廖畇蓁就從法拍專家的角度，帶你把「凶宅的定義」、「轉手兩次算不算」、「病故算不算」，以及「告知義務的邊界」一次拆解清楚。

「官方定義」長什麼樣子？

目前實務上最常被引用的，是內政部97年7月24日的函釋。這個函釋把凶宅定義為：賣方產權持有期間，在房屋的專有部分（主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡，或在專有部分有求死行為致死（例如從該戶跳樓）。

有兩個關鍵字要畫線：

「不包括自然死亡」：所以，在家裡生病過世、猝死，即使屍體過了一段時間才被發現，依這個定義，不算凶宅。
「賣方產權持有期間」：這是內政部函釋的範圍，也是「轉手兩次就不算」這種說法的來源。

轉手兩次就不算凶宅？

很多仲介或屋主會說：「合約上的現況說明書只問『你持有期間有沒有發生』，所以轉手後就不用寫了。」這句話，在行政函釋與合約層面或許說得通，但在法院面前，幾乎一定出事。

法院實務上，凶宅的認定並不受「持有期間」的限制。發生過非自然死亡的房子，無論距今多久、轉手幾次，它在心理層面和市場價值上的減損，都被視為客觀存在的瑕疵。法院看的不是「你持有期間有沒有死過人」，而是「這件事會不會影響房價」。凶宅就是一種經濟瑕疵，會影響價格，就要負責。

依《民法》第354條的物之瑕疵擔保責任，是無過失責任，只要房子有瑕疵，賣方就要負責，不以賣方「知不知道」為前提。實務上就有屋主賣屋後，被發現是二十年前的凶宅，屋主主張不知情，法院仍判賠價差的案例。

屋內病故算不算凶宅？

獨居老人在家中病逝，算凶宅嗎？依內政部函釋，不算。因為「自然死亡」被明確排除在凶宅的定義之外。

但廖雅惠要提醒，這不代表完全沒有爭議。如果屋內曾發生孤獨死、屍體長時間未被發現，即便法律上不構成凶宅，實務上仍可能因為衛生疑慮、心理感受，嚴重影響部分買方的意願。在資訊揭露上，這類事件是否屬於「重要交易資訊」，個案認定上仍有極大討論空間。

法拍「凶宅陷阱」與免責條款

身為法拍專家，廖雅惠必須特別提醒法拍市場的風險。法拍屋的《拍賣公告》通常會註明「如附表」，若法院已知該屋曾發生非自然死亡事件，會載明「曾發生非自然死亡事件」等字眼。

但魔鬼藏在細節裡：如果法院不知道，公告上就不會寫，且法拍公告常附帶「拍定後不得以物之瑕疵聲請撤銷拍定」的免責條款。這意味著，如果你沒查清楚，得標後才發現是凶宅，要主張撤拍或減價，難度非常高。因此，法拍投標前務必親自到現場場勘、訪查鄰里，不能只看公告。

房東、房仲、賣方的告知義務邊界在哪裡？

對房仲來說：依《不動產經紀業管理條例》，本來就有調查和告知的義務。凶宅屬於交易上的重大資訊，房仲應善盡調查責任，不能兩手一攤說「屋主沒講」。
對賣方（房東）來說：回歸《民法》的物之瑕疵擔保責任，只要房子是凶宅，就有揭露的義務。明知卻刻意隱瞞，除了民事的減少價金、解約、損害賠償之外，還可能構成刑事詐欺罪。

所以，「合約上只問持有期間」是行政函釋的底線，不是賣方的免責金牌。知道的，就該講；不確定的，就說不確定；有傳聞的，也該提醒。

廖雅惠看房3 招：怎麼問、怎麼查、怎麼寫進契約

與其爭論「這到底算不算凶宅」，不如把重點放在保護自己。

怎麼問（交叉比對）：除了問仲介，還要問鄰居、里長、管理員；上凶宅網查詢；留意實價登錄有無異常偏低的成交價。若同一戶短時間內頻繁轉手，也要提高警覺。
怎麼查（法拍看公告）：法拍投標前，務必調閱拍賣公告，並實地走訪。若無法確認，寧可放棄投標，也不要拿幾百萬去賭。
怎麼寫進契約：除了現況說明書，可以在買賣契約中加註凶宅保證條款，例如：「賣方保證本標的於產權持有期間及持有前，均無發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情事。如有不實，買方得解除契約並請求損害賠償。」