花千萬買房卻附帶租客！「買賣不破租賃」有3道門檻 10年假租約不一定卡得住新屋主
【M傳媒／調查報導】
中古屋買賣除了看產權、屋況，也要確認房屋目前是否有人承租。
依《民法》第425條規定，房屋已出租、租客已實際占有使用，之後房屋再移轉給新屋主，符合條件的原租約會繼續存在。新屋主取得所有權後，也會承接原出租人的租賃關係。
租約有效、已交屋、租客仍占有 三條件成立才有保護
「買賣不破租賃」適用有明確條件。
第一，原本的租賃契約必須有效。
第二，出租人已把房屋交給租客使用。
第三，房屋所有權移轉時，租客仍實際占有房屋。
三項條件成立後，房屋即使換了主人，原租約仍會繼續。新屋主不能單純以「房子已經是我的」為理由要求租客立即搬離。
超過5年沒公證 不能對抗新屋主
長期租約有另一道限制。
《民法》第425條第2項規定，不動產租約未經公證，而且租期超過5年，或屬不定期限租約，就不適用買賣不破租賃。
這代表租約本身在原房東與租客之間可能仍然存在，但房屋移轉後，租客不能單靠這份未公證的長期租約要求新屋主繼續承受。
10年租約一次付清 法院案例判租客搬
台北地院曾審理一件法拍後的房屋爭議。
占有人主張與前屋主簽有10年租約，並以債務抵銷方式一次付清10年租金。但法院認定該租約未經公證，租期又超過5年，不適用《民法》第425條的買賣不破租賃。
法院同時認為租約真實性及租金抵銷說法存在多項疑點，最後沒有讓這份10年租約對抗拍定人。
因此，10年租約、一次繳清租金，並不會自動讓新屋主被卡10年。
假租約非法律保護傘
司法院相關執行規範對法拍案件另有處理機制。
第三人在房屋查封後才進入占用，不能單靠查封後成立的租約阻止點交；法院發現偽造租約、冒用他人名義訂約等情形，也可以進一步處理，涉及刑事責任時移送檢察官偵辦。
司法院也提供「聲請除去租賃權拍賣」程序，代表法拍房屋上的租賃關係本來就需要依成立時間、抵押權順位、租約效力及拍賣條件個別判斷。
一般買賣最容易踩的是「有效租約」
真正需要注意的，是正常存在且符合《民法》第425條的租約。
房屋出售前已合法出租，租客已入住，所有權移轉時租期仍未屆滿，新屋主就可能需要承接剩餘租期。
買方原本規劃買來自住，交屋後卻發現租約還有一年、兩年，入住計畫就可能全部延後。
買房前先查5件事
購買有人居住的中古屋，簽約前應確認：
- 現在住的人身分：屋主本人、家屬、借住人或租客。
- 租約正本：確認出租人、承租人、租期及租金。
- 公證狀態：租期超過5年或不定期租約尤其重要。
- 租金與押金：確認是否預收租金、押金金額及付款紀錄。
- 交屋條件：自住買方應把「騰空交屋」或既有租約如何處理直接寫進買賣契約。
透過房仲交易時，不動產說明書依法會成為買賣契約的一部分，買方也應把實際使用現況與書面內容一起確認。
M編觀察
「買賣不破租賃」保障的是真實、有效並符合條件的租賃關係。
一般短期有效租約可能隨房屋移轉繼續存在；超過5年或不定期限的租約，未經公證時則無法依第425條對抗新屋主；法拍案件遇到查封後租約或虛偽租賃，也有另外的執行處理機制。
買中古屋真正需要確認的，不只是權狀寫誰的名字，還包括屋內現在住誰、靠什麼法律關係住、租約還剩多久。
千萬房產買下去以前，把租約查清楚，比交屋後再進法院處理省事得多。
【M傳媒／調查報導】
