山哥看都更》全台313件核了動不了、554萬老屋還在等 「時間成本」才是最貴的
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
山哥在房地產市場打滾三十年了，看過太多都更案。最近內政部的數據一出來，地主跑來問山哥：「台北都更是不是真的要等十幾年？」
山哥直接講一句現實的：現在台灣的都更速度，根本追不上房子老化速度。
全台老屋逼近554萬宅，而全國通過核定卻尚未動工的都更案高達313件，雙北市就佔了245件、比重超過78%。這代表的是：房子還在繼續老，都更卻越卡越死。
421件排隊等審，地主最容易漏算的就是時間
截至2026年6月，台北市都更案421件還在報核中，140件核定公布實施卻還沒動工。
很多地主看到「421件」就慌了，以為要等十幾年。但山哥要說句公道話：421件不代表全部卡關。台北市近三年都更報核案件量已經是過去八年的2.4倍，平均每年140件。案件量暴增，審議人力跟不上，確實會慢。
但真正該注意的是另一組數字：140件核了卻不動。
核了為什麼不動？成本失控，建商「棄嬰潮」來了
很多地主以為「核定」就是拿到新房子的門票了。錯了。核定到開工之間，還有一條很長的路。
第一，營造成本翻倍。 過去大台北營造成本每坪約16萬元，如今已狂飆至每坪35萬～40萬元。法規認列的營建成本與市場行情每坪價差高達5萬元以上，很多都更案「算帳算不過來」。對大型都更案而言，總成本差距可能動輒數億元。
第二，土方處理費漲了3倍多。 過去土方處理費約500～1,000元／立方米，現在部分地區已飆升到3,000元以上。成本從「可估算」變成「不可預測」，營造廠「接越多、虧越多」。全台已有逾300件都更案因土方無處可去而卡關。
第三，建商開始抽手了。 在「房價有天花板、造價沒有天花板」的環境下，越來越多開發商無利可圖。雙北已出現數十件核准後卻無利可圖的卡關案，市場上已經出現「都更棄嬰」現象，老屋拆了，卻蓋不下去。新北三重一處海砂屋都更案，建商因成本暴增、資金壓力升高，進度陷入停擺，讓居民擔心無家可歸。
山哥最想提醒地主的：時間，才是最貴的成本
都更從整合、審議到施工，最快約需6年，多數落在8～10年，甚至更久。山哥在市場第一線看到的，也確實如此。
很多地主眼睛只盯著「我可以分回幾坪」、「車位怎麼分」，卻從來不算這幾年自己要付出什麼代價。
你多等3年，房子繼續老化、漏水、壁癌越來越嚴重。你多等5年，營建成本又漲一輪，建商算不過來就撤了。你多等10年，對70歲的地主來說，這輩子還能不能住進新房都是問題。
山哥給都更地主的四個建議
第一，不要只看分回多少，更要看「誰來蓋」。 條件開得再好，蓋不出來都是零。要去查實施者過去有沒有完成過都更案、財務狀況怎麼樣。
第二，問清楚時間表。 不要只聽「快了快了」，要問：現在走到哪個程序？預計什麼時候核定？核定後多久開工？開工後多久交屋？
第三，核定不代表保證。 140件核了卻不動的案例在那裡。核定只是拿到許可，離真正住進新房還早得很。
第四，都更案要有專案融資管道。 不能拿卡投資客的同一套標準，去卡有公共利益的都更案。
