老屋喊都更喊了10年還沒動！他揭買方追「都更夢」最容易忽略的成本
【M傳媒／山哥專欄】
「山哥，這間公寓雖然屋齡40年了，但聽說已經有建商在整合都更，現在買下來，以後都更完一坪換一坪，根本穩賺不賠吧？」
上個月，一個想投資的年輕朋友跑來問我這題。我聽完只回他一句：「聽說？你知道這個『聽說』，已經喊了幾年了嗎？」
台灣的老屋都更，說穿了就是一場看不到盡頭的耐力賽。很多買方看到「都更題材」就覺得撿到寶，甘願用比市價高兩三成的價格追進去，卻完全沒算到背後卡死的「時間成本」跟「資金壓力」。今天山哥就跟你講白的，如果你正想為了「都更夢」去追高買老屋，這幾個現實面，你先看清楚再說。
都更光「等」就能把你磨死
很多人把建商來發個傳單、開個說明會，就當成「要都更了」。拜託，這連八字都沒一撇，只是「放風聲」而已。
從放風聲到真正動工，中間要過幾關你知道嗎？先是住戶整合，這關最難。只要有一戶不同意、一戶想多拿，整個案子就卡死。很多案子光在這裡就耗掉5年、10年，建商最後摸摸鼻子走人的比比皆是。好不容易整合到八九成，送進政府審事業計畫，審查委員意見一堆，來來回回又要搞掉2、3年。最後核定通過了，拆除、興建，這段時間至少也要3年到3年半。
這幾個階段加一加，沒有10年、15年根本走不完。如果你為了等這個都更，用高價買進老屋，這10年你的錢全部卡在裡面，動彈不得，這筆帳你算過嗎？
算給你看：這10年你卡了多少錢？
假設你用1,500萬買了一間有都更傳聞的40年老屋，貸款1,000萬，利率2.5%。這10年下來，光是利息你就付了250萬。如果這1,500萬不是買老屋，拿去買ETF或放定存，10年下來的機會成本又是幾百萬。更別提這10年房子越住越老，地價稅、房屋稅照繳，但你根本享受不到新房的價值。
最慘的是，這10年你都在「等」。等到最後如果都更案破局，你手上只剩一間更老、更難賣的舊公寓。當初你因為「都更題材」多付給屋主的那幾百萬，就是白白打水漂。
「一坪換一坪」OK?
很多買方在追都更老屋時，心裡盤算的都是「以後可以分回多少坪」。但山哥指出，都更不是無本生意，中間有容積獎勵、權利分配，還有你必須共同負擔的公共設施用地、工程費、拆遷補償費、管銷費用。
你以為分回來的坪數很多？扣掉公設比、扣掉共同負擔後，室內實際坪數可能比你現在的老公寓還要小。更別提如果你選配了超過應分配權值的房子，那筆「超額選配」的價差，還要另外掏錢出來補。
把「現況」跟「期待」分開估價
如果你真的要買有都更潛力的老屋，山哥給你一個最中肯的建議：把「現況住宅價值」跟「未來更新利益」分開來看。
現況價值就是這間老屋現在到底值多少？用實價登錄去比，用目前的屋況去砍。你買的是一個「現在可以住的老房子」，未來利益，請當作「樂透彩券」。中了，是你運氣好；沒中，你至少還有一間可以住、價格合理的房子。
不要為了「都更傳聞」去追高房價。很多屋主就是看準買方這種「賭一把」的心態，硬是把開價拉高。你如果傻傻買單，等於是把這10年的時間成本、利息成本、還有都更破局的風險，全部轉嫁到自己身上。
如果你口袋不夠深、時間不夠多、又沒有承擔風險的能力，山哥勸你，還是乖乖買一間現況好、價格合理的中古屋，或者直接去看新成屋。這年頭，看得到、住得到的房子，才是最真實的。
文／張惠山（山哥）｜群洋國際地產集團董事長
