房產占比太高，小心資金被鎖！專家：家庭理財要留現金與金融資產

【M傳媒／綜合報導】

台灣家庭普遍偏愛房地產，不少人的主要資產也集中在自住房、出租宅或第二間房，但從資產配置角度來看，房子雖然具有居住、出租與長期持有價值，流動性低、交易成本高，加上房貸槓桿，仍不適合成為家庭唯一資產。

房產專家呂崑富（富哥）表示，資產配置沒有一個適合所有人的固定比例，真正要看的，是家庭在持有房產之外，是否還保有足夠現金、金融資產與緊急預備金。

房地產最大的優勢，在於同時具備實體資產與使用價值。自住房能降低居住不確定性，出租住宅則能提供租金收入，但房屋變現速度遠低於股票、ETF或部分債券。帳面上即使擁有千萬元房產，也不代表手上隨時有千萬元現金可以動用。

房貸槓桿同樣要一起計算。以1500萬元住宅為例，如果貸款8成，自備款約300萬元，就能控制1500萬元資產。房價上漲時，槓桿會放大自有資金報酬；遇到房價修正、利率上升或收入中斷，還款壓力也會同步放大。

富哥指出，不同資產應各自負責不同功能。房地產負責居住、租金與實體資產配置；股票提供長期成長機會；債券降低整體波動；現金則負責生活支出、醫療、失業與臨時修繕等需求。

對剛買房的年輕家庭來說，最常見的風險，就是頭期款、裝潢與家具一次把現金用光。買房後仍應保留基本預備金，避免家庭變成「有房、沒現金」，遇到突發支出只能使用信貸或高成本借款。

進入40、50歲後，家庭通常已累積部分房屋淨值，也逐漸接近退休，新增資金可逐步分散到股票、ETF、債券與現金，而不是持續增加第二間、第三間房，讓全部資產集中在同一市場。

退休後，流動性的重要性更高。名下房產很多、現金不足，仍可能面臨生活費、醫療與長照支出壓力，房產可透過出租、包租代管、以房養老或適度處分轉成現金流。

富哥認為，房產占總資產30%、50%或70%都不能直接套用在每個家庭。實際配置應回到收入穩定度、房貸負擔、現金部位，以及未來5至10年的重大支出。

房子可以是家庭資產的重要核心，但不能成為全部。房產、股票、債券與現金各留位置，家庭財務才有真正的韌性。

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