房東傳承規劃懶人包｜贈與、繼承、包租代管怎麼搭　稅負與現金流一次看

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編

房東名下累積一間、兩間甚至多間房產後，隨著退休與家庭資產傳承需求增加，通常會同時面臨三項安排，包括生前贈與、日後繼承，以及持有期間持續出租增加現金流。

這三種方式功能不同。

贈與與繼承處理產權傳承，包租代管則處理房屋仍在持有期間的出租、管理與現金流。

房產傳承規劃除了贈與稅、遺產稅，還要把土地增值稅、契稅、印花稅，以及下一代未來出售時可能產生的房地合一稅一起計算。

生前贈與　提前完成產權移轉

目前每位贈與人每年享有244萬元贈與稅免稅額。

2025年起，課稅贈與淨額2,811萬元以下適用10%；超過2,811萬元至5,621萬元部分適用15%；超過5,621萬元部分適用20%。

房地贈與同時還可能產生土地增值稅、契稅及印花稅。

土地贈與原則上按一般用地土地增值稅20%、30%、40%累進稅率計算，贈與方式無法適用自用住宅用地10%優惠稅率；房屋贈與則由受贈人按核定契價6%繳納契稅。

因此，高價房地整筆贈與下一代時，評估範圍應涵蓋全部移轉成本，而非只看每年244萬元贈與稅免稅額。

日後繼承　土地增值稅與契稅免課

房屋保留至日後由下一代繼承，稅務結構與贈與不同。

因繼承取得土地免課土地增值稅，繼承房屋免課契稅；遺產則須依法辦理遺產稅申報。財政部也以案例說明，資產未達實際遺產稅課稅門檻的家庭，提前贈與可能反而增加土地增值稅、契稅及贈與稅成本。

目前遺產稅免稅額為1,333萬元，另有配偶、直系血親卑親屬、父母、喪葬費等扣除額。

2025年起，課稅遺產淨額5,621萬元以下適用10%；超過5,621萬元至1億1,242萬元部分適用15%；超過1億1,242萬元部分適用20%。

家庭資產總額、房地價值、繼承人人數與其他財產不同，適合採用的傳承方式也會不同。

下一代未來出售　房地合一稅一起納入

房產傳承規劃還要納入下一代未來出售房屋的稅負。

繼承或受贈取得的房屋土地，未來適用房地合一稅時，成本原則以繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，再依政府公布的消費者物價指數調整計算。

持有期間也有差異。

因繼承取得房地，計算房地合一稅持有期間時，原則上可以加計被繼承人的持有期間；一般生前受贈取得房地，則依受贈取得時間計算。

這項差異可能直接影響未來出售適用的房地合一稅率，因此傳承規劃應同時比較現在的移轉成本與下一代未來出售成本。

包租代管　維持傳承前退休現金流

包租代管主要功能在於房產仍由原房東持有期間，協助處理招租、收租、修繕及租客管理。

房東仍需要租金支應退休生活時，可以先保留所有權，以出租方式持續取得現金流，再依家庭資產狀況安排未來贈與或繼承。

這種安排可以讓房屋傳承與退休收入分開規劃，保留較大的時間與資金彈性。

社宅包租代管　每月1.5萬元租金享免稅額

住宅出租給符合《住宅法》第23條規定的單位作社會住宅使用，出租期間每屋每月租金收入享有1萬5,000元免稅額。

超過1萬5,000元的部分，可依實際費用列舉扣除；未逐項舉證時，社會住宅出租案件可按應稅租金收入的60%列為必要損耗及費用。

房屋稅及地價稅優惠則依住宅所在地及地方自治規定辦理。

因此，社宅包租代管適合納入「房產仍在持有階段」的資產管理規劃，讓房東保留所有權與租金收入，同時降低日常租務管理負擔。

傳承規劃一次看

生前贈與適合已確定提前移轉產權，並完成贈與稅、土地增值稅、契稅及未來出售稅負試算的家庭。

日後繼承適合希望持續保留產權及租金收入，再由下一代依法承接資產的家庭。

包租代管適合房產仍在持有階段，希望建立穩定租金現金流、降低管理負擔，再銜接未來贈與或繼承安排的房東。

三者可以依家庭不同階段搭配運用。

小編提醒

完整的房產傳承試算，至少應納入贈與稅、遺產稅、土地增值稅、契稅、可能涉及的印花稅、房地合一稅及租金所得稅。

同時還要評估房東退休期間的現金流需求，以及下一代取得房屋後預計自住、出租或出售的安排。

房產傳承先做好家庭資產配置與整體稅負試算，仍在持有階段的住宅則可透過包租代管維持租金現金流與管理效率。

日盈不動產｜社會住宅包租代管可協助房東盤點出租住宅、租金收益及社宅包租代管資格；涉及贈與、繼承、稅務及產權安排，再由地政士、會計師或稅務專業人員依個案條件進一步規劃。

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