社宅包租代管補貼應轉向：只補媒合，不養管理，擴大照顧量能

M傳媒房產中心

包租代管龍頭兆基屋管因大股東個人投資公司跳票引發財務風暴，雖然內政部已強調業者承作的社宅業務維持正常運作，但這場危機就像一把手術刀，剖開社會住宅包租代管九年來補助結構的病灶。

政府補貼長期側重「管理費」，不只養出財務脆弱的代管產業，更讓照顧弱勢的核心目標失焦；專家呼籲，此刻應斷然改革，補助只給媒合費、不給管理費，並將省下的資源倍增至可補助的戶數，才能真正擴大業者服務量能，把錢花在刀口上。

管理費拖垮現金流，越大的業者越危險

包租代管業者在「包租」模式下，得先墊付房東押金、裝修成本，回收期長，偏偏最大筆的收入來自政府按月撥付的「代管費」，這筆錢卻常因地方財政排程，延遲三到六個月才入帳。他說，規模越大、現金周轉壓力就越沉重，迫使業者轉向非典型融資，拉高財務槓桿，一旦金流斷鏈就兵敗如山倒。

兆基不是第一個倒下的巨人，二○一八年永勝租屋就因拖欠房東租金而遭各地方政府解約。當年檢討報告已明確指出代管費週期過長是主因，但至今未見結構性調整，「如果繼續用管理費養業者，未來還是會有未爆彈。」

補貼錯位：討好房東、排除弱勢，背離社宅初衷

更嚴重的後遺症是，管理費按「管理戶數」計算，誘使業者為衝房源數量，全力討好房東，墊高租金搶案、甚至技術性排除高風險的弱勢房客。知情人士指出，部分業者會縮短租期保障、設定嚴苛審核條件，讓最需要社宅的低收入、高齡、身障者反而被拒於門外。

「這完全本末倒置。」國家預算本該用來購買「安置弱勢」這項服務，如今卻淪為業者圈地結交房東、等待日後賺取買賣佣金的「獲客成本」。他直言，兆基創辦人過去曾公開表示，包租代管是認識房東的管道，真正的利潤來自日後替房東賣屋，這樣的經營心態正是補貼結構扭曲下的寫照。

改革方案：補助只綁媒合，管理交由市場決定

多位學者與業界代表向M傳媒提出具體解方：立即調整補助標的，政府只支付「媒合費」，停止撥付經常性的「管理費」。將原先編列的管理費預算，全數轉為提高媒合費單價與增加可媒合戶數。

這項調整將徹底翻轉產業生態：

財務體質改善：業者必須成功媒合弱勢房客入住，才能獲得收入，資金回收快，不再苦苦等待按月撥付的微薄管理費，從根本解決財務脆弱性。
服務量能跳躍：同樣的預算規模，因停掉長期固定支出的管理費，釋出的資源至少能讓媒合戶數增加五成以上，真正擴大社宅涵蓋面。
照顧弱勢歸位：收入與「達成安置」掛鉤，業者再也沒有篩選客戶的誘因，必須用心處理弱勢房客的複雜需求，社宅的社會安全網功能才能真正彰顯。

結語：危機就是轉機

包租代管業的這波震盪，把制度長年的沉痾震出水面。與其一次次為業者紓困、善後，不如從花錢的方式改起。把珍貴的國家補貼，從虛胖的管理費泥淖中抽離，精準投入在成功安置弱勢的「媒合」瞬間，不僅能擴充服務量能、讓真正需要的人被接住，更能培育出一個不依賴輸血、有能力自我站立的代管產業。兆基危機，或許正是社宅政策脫胎換骨的契機。