包租代管「資源錯置」連環爆！政府149億大餅，為何養出少數巨頭、讓租金更貴？
【M傳媒／綜合報導】
租管龍頭財務風暴燒出包租代管產業的結構性問題。當政府每年投入數百億推動包租代管，政策的資源配置卻出現嚴重錯位：補貼大多流向少數大型業者，租金補貼反而墊高市場行情，加上產業公會與特定業者關係密切，讓這項原意照顧弱勢居住權益的政策，逐漸變質為少數業者的「穩定財源」。
資源錯置一：149億大餅，業者補助占近半
根據行政院核定的第四期計畫（112至117年），包租代管總經費149億元中，光是給業者的開發費、包管費、媒合費、代管費等補助就高達68億880萬元，占比將近一半。
然而，政策資源雖大，真正受惠的弱勢族群卻有限。截至2024年底，包租代管有效契約中一般戶占比達57.2%，弱勢戶僅42.8%。換句話說，這筆錢名義上是「照顧弱勢」，實際上卻成了「養產業」而且是養少數特定業者。
更令人憂心的是，根據草案規劃，2032年包租代管經費將進一步增至312億元，是當年租金補貼經費181億元的1.7倍。立委痛批：「爭議都還沒處理完，政府已經打算大幅增加包租代管預算規模，難道下一步是要成立一支『包租代管國家隊』？」
資源錯置二：三大業者拿走半壁江山，中小業者只能分食剩菜
政府標案評選機制長期偏好「有實績、有規模」的大型業者。根據統計，單一龍頭業者承作中央版社宅包租代管有效案件逾八千戶，另有地方政府案件逾七千戶；其關係企業中央版則有逾六千戶。光是這兩家業者涉及的案件就超過2.2萬件。另兩家大型業者各有約1.5萬件。
換言之，光三大業者體系就占去近半市場。全台租賃住宅服務業已逾2,300家，但多數中小型業者只能在剩餘的半數市場中競爭。許宇甄質疑，這些龐大標案和政策資源，「最後究竟是拿來照顧租屋族，還是又養出少數靠政府政策坐大的特定業者？」
資源錯置三：租金補貼越補越貴，房東順勢漲租
租金補貼的本意是減輕租客負擔，實務上卻出現「補貼轉嫁」的現象。有網友質疑，租屋補助上路後反而助長房租上漲，因部分房東會將補助金額轉嫁至租金，導致市場行情全面墊高。有租客反映，房東得知租客可申請補助後便直接加價2,000元。
更嚴重的問題是「一址多戶」的氾濫。過去同一地址僅能申請一份租金補貼，但自2023年起放寬規定後，只要租約載明兩人以上共同承租，同一地址的承租人可各自申請。
這導致部分房東將空間切得越來越小、租金喊得越來越高，再拿「可以申請政府補助」當招租話術。有報導指出，一般住宅甚至出現塞入「太空艙」出租的亂象，單一艙位月租金約5,800元至8,200元。許宇甄直言：「政府的租金補貼豈不是從照顧租屋族，變成替不合理租金背書？」
資源錯置四：業者管公會，校長兼撞鐘
更值得關注的是，包租代管業者與產業公會之間存在高度重疊。當產業公會的領導人本身就是大型業者，公會在討論政策分配、訂定遊戲規則時，能否真正代表所有業者的利益？還是會不自覺地傾向「自己人」？這正是「校長兼撞鐘」的結構性問題。
資源分配該怎麼調整？
內政部已宣布研議四項改善措施：加強地方政府業檢功能、建立一般租約的轉銜預備機制、檢討現行500萬元營業保證金上限、以及研議包租代管業者承攬件數上限。中長期則將研議修訂《租賃專法》，建立押租金獨立管理專戶機制，將消費者資金與公司自有資金明確區隔。
但專家指出，承攬上限只能「限制大者」，卻未能解決「讓優質小業者也能參與」的結構性問題。真正的解方是建立中央級分級評鑑制度，讓服務品質好的中小型業者也有機會被看見，而非只有「大」才能拿到標案。
租管龍頭事件不是包租代管制度問題，而是 資源錯置結果
真正的問題不在制度本身，而在資源分配的方式。 包租代管不是不能做，但錢要花在刀口上，讓資源真正流向需要被照顧的房客，也讓更多優質業者有機會得到政府資源提升產業服務量能。
編輯註：
本文依據行政院「百萬戶租屋家庭支持計畫」草案、內政部公開資訊、立法院質詢紀錄及相關媒體報導彙整而成。文中引述之數據均為可查證之公開資訊，不代表本媒體立場。相關政策內容仍以主管機關正式公告為準。
