預售屋市場「價量背離」加劇 專家示警：三大風險恐引爆市場修正
今年台灣預售屋市場出現罕見「價量背離」現象，六都交易量較去年同期暴跌50.5%至83.1%，但房價卻仍居高不下，僅台北市微跌0.6%，新北市更逆勢上漲近20%，形成「量縮價不跌」的詭異格局。房仲業者與市場專家紛紛示警，此現象反映建商硬撐價格的市場扭曲，恐埋下未來大幅修正的隱憂。
交易量腰斬、價格卻堅挺 建商「變相讓利」難撼動市場
根據中信房屋研展室彙整實價登錄資料，2025年六都預售屋交易量全面崩跌，新竹縣市、高雄市及台中市年減幅更超過75%，部分行政區如新竹縣竹東鎮交易量甚至暴跌96.7%。然而，價格卻未同步修正，除台北市因萬華、文山等低價區新案拉低均價微跌0.6%外，其餘五都仍維持漲勢，新北市在中永和、三重等熱區單價破百萬指標案帶動下，均價年漲近20%。
面對買氣急凍，建商紛紛採取「變相讓利」策略，包括送裝潢、家電，甚至罕見地主動退還已購客價差（最高達200萬元）。然而，中信房屋研展室副理莊思敏分析，這些促銷手段僅屬個案，多數建商因土地成本、營建費用高漲及利潤考量，寧可延後推案也不願實質降價，導致市場陷入「有行無市」的僵局。
三大潛在風險浮現 購屋族需嚴防「爛尾樓」、「拋售潮」
專家指出，當前預售市場已累積三大風險，購屋者需高度警惕：
1. 建商資金鏈斷裂風險
市場買氣低迷導致建商銷售回款速度放緩，財務體質較弱的中小型建商可能面臨工程延宕甚至爛尾危機。近期桃園、嘉義及花蓮已傳出多起預售案建商倒閉案例，凸顯此風險正在發酵。
2. 投資客拋售潮衝擊
在央行第七波信用管制下，槓桿過高的投資客資金壓力加劇，尤其新竹、台中等高投資比例區域，可能出現恐慌性拋售，進一步加劇市場波動。
3. 長期價格修正壓力
預售屋交屋期長達3至5年，若未來市場反轉，購屋者恐面臨「買在高點」的價差損失。永慶房產集團數據顯示，台中預售與中古屋價差已擴大至76.6%，顯示價格泡沫化疑慮升高。
區域分化加劇 自住客成市場主力
市場結構也出現明顯變化，台北市因房價高不可攀，購屋需求大量外溢至新北市，帶動中永和、三重等地房價突破百萬大關；反觀台北市僅能靠文山、萬華等低價區勉強支撐交易量。住商機構企研室經理徐佳馨指出，當前預售市場已從「投資主導」轉為「自住剛需」撐盤，高總價、低周轉性產品銷售明顯受阻。
專家建議：面對價量背離市況，購屋者應優先選擇財務穩健的大型建商、確認個案具「履約保證」機制，並避免追高投資熱區。此外，可考慮轉向價差較大的中古屋市場，降低購屋風險。
