家族財富傳承之法律代價：信託與遺囑如何重塑高資產人士代際風險管理
撰稿 / 中華企業策略永續發展學會創會理事長
公司治理法律專欄作家莊鈞翔博士
引言
資產傳承是家族財富永續的關鍵環節，然而，在當前房地合一稅的法律架構下，許多企業主與高資產人士仍抱持著「生前贈與比較省稅」的傳統迷思，這種認知正是當前傳承規劃中最大的法律陷阱。
中華民國政府之稅收政策已巧妙地將焦點從過去的「入口稅」（遺產稅與贈與稅）轉移到了未來的「出口稅」（房地合一稅），使得交易成本 - 「潛在的高額房地合一稅」成為傳承規劃必須優先考量的核心因素，此一結構性轉變，企業主與高資產人士對於家族治理也相對須具備跨越代際法律，並符合前瞻性之規劃。
中華企業策略永續發展學會創會理事長 莊鈞翔博士藉由本文，旨在以權威性之法律視角，對比不動產傳承的三大路徑：「贈與、繼承與信託，揭示其在未來處分時的實質稅賦成本差異」，並深度解析未經規劃的繼承所產生的風險成本 - 「繼承公同共有與訴訟問題」；任何缺乏對未來交易成本預見的傳承行為，都將導致財富在下一代手中因巨額稅負而大幅縮水。
企業策略軍師之核心策略：『即是引導企業家族從「追求當下低稅」的思維，轉向「優化未來處分淨值」的主動法律規劃，以確保家族資產的流動性與完整性。』
問題背景與現況分析
一、傳承成本結構性轉變：從低基價贈與到高房地合一稅
不動產的繼承與贈與，其稅基計算均依循相關法律規範，採用公告現值或評定現值，這兩個價格遠低於市場實際成交價，因此，在計算遺產稅或贈與稅時，由於稅基較低往往產生一筆相對較小的當下稅負，這正是「生前贈與較省稅」迷思的來源，這種低入口稅的設計雖然減輕了當下稅負，卻為未來埋下了高稅負的伏筆。
（一）房地合一稅說明
然而，「房地合一稅」的設計，徹底顛覆了這一策略，所得稅法明確規定「透過贈與或繼承取得的不動產，其原始取得成本是以受贈或繼承時的公告現值或評定現值作為計算基礎，而非市場價格」。
（二）贈與產生較大資本利得空間
這就造成了「透過贈與」取得的房產，其「成本被設定在一個極低的水平本」，當下一代未來決定「出售該房產」時即使僅有正常的市場增值，其「交易所得」也會因為相較當初的取得成本低廉，因此「產生極大獲利空間」。
面對動輒數百萬、上千萬的交易所得「下一代將不可避免地適用最高百分之四十五的房地合一稅率」，這種「贈與低成本高稅負的結構是當前傳承規劃中最大的隱藏炸彈」，也是企業家族必須正視的結構性成因。
二、 繼承之法律陷阱：公同共有對資產流動性凍結
相對而言，繼承在稅務上有其優勢，特別是在土地增值稅方面屬於非課稅行為，然而，未經法律規劃的繼承，往往會觸發另一項巨大的風險成本 - 「繼承公同共有與訴訟」。
（一）公同共有的產生
民法中，「公同共有」意指「所有繼承人共同擁有該財產的全部權利，依法處分該財產需要所有共有人一致同意，此一法律關係，嚴重限制了資產的處分權。」在實務中，一個高價值的都會區高總價住商混合資產，如果由三位以上的繼承人公同共有，繼承人之間一旦產生分歧（例如，一人主張自住、一人主張出租、一人主張出售），該不動產將陷入實質上的凍結狀態。
（二）生前規劃肯定大過家族紛爭
也意味著，這種僵局將嚴重影響資產的流動性並可能引發冗長且耗費金錢的分割訴訟，而且彼此情感上的撕裂、仇恨、慾望與貪婪也因此產生；律師費用、冗長的審理程序所產生的時間成本、親情關係上的惡化、決裂，早就都遠遠超過當初「逝者生前倘若懂得規劃一紙遺囑或協議的成本。」
莊鈞翔博士提醒，此一法律陷阱：「不僅影響財富、更破壞了家族和諧，保證是付出最高昂代家的家族傳承幻覺，同時也是法律體系中，潛在結構性之缺陷。」
三、 土地增值稅與必要費用的傳承差異分析
（一）不動產繼承
在不動產交易的交易成本中「土地增值稅是不可避免的項目」，在傳承中，「繼承是土地增值稅的非課稅行為，意味著漲價總數額可以歸零由繼承人重新起算。」
（二）不動產贈與
而「贈與行為則必須課徵土地增值稅，除非符合特定條件，否則需適用一般稅率」，這也使得繼承在土地稅制上具有天然的優勢，是一種重要的節稅或延稅工具。
（三）不動產移轉費用
此外，無論是繼承還是贈與，最終處分時賣方仍須承擔必要的交易成本 - 「必要費用」，這包括「仲介費、代書費、律師費、以及因取得、改良及移轉而支付的相關費用」，相關法律規範允許以出售總價的特定比例作為費用扣除上限，但實務上，若「無法提供完整憑證」則可能僅能依規定「以固定的比例扣除」降低稅前所得扣除額度，但也間接增加了房地合一稅的負擔，這也說明了資產規劃中，文件保存的重要性。
法律制度與實務挑戰
傳承法律制度面臨的挑戰，主要在於法理與稅制目的的複雜交錯以及民眾的法律認知鴻溝。主管機關的監管職權與執行效率，也成為影響傳承結果的關鍵要素。
實務挑戰一：稅基認定的技術性與法律位階困境
稅務機關在核課房地合一稅時，必須嚴格依據法律規範來認定取得成本，對於贈與取得之房產，「其成本認定是以贈與時，該不動產當年之公告現值為準」，而「非受贈人實際為該房產所付出的裝修或改良成本。」
這種「形式主義」的成本認定，雖有其法理基礎，但在實務上造成了巨大的執行缺口，受贈人在未來出售時往往會主張其投入的改良成本，但若無法提供極為詳盡且符合稅法規定的憑證，主管機關難以進行實質核實最終導致課稅所得額被放大，這種情況反映了稅務機關在執行上的行政慣性與資訊孤島的困境。
實務挑戰二：信託架構的複雜性與法律遵循缺口
信託是資產保護與傳承的一項強大法律工具，能有效避免公同共有問題並實現財產的特定目的管理；然而，信託制度涉及信託法、民法、稅法等多重法規範，其架構極為複雜，許多企業主試圖利用信託進行節稅，卻因對法律架構理解不足「造成信託無效」或因「未符合稅法規定而面臨補稅加罰的法遵覆蓋缺口。」
主管機關在審查信託架構時，必須判斷其是否為「假信託、真買賣」，這對監管的職權行使構成考驗，同時，國際上如 FATF 也對信託的透明度提出了要求，使得跨境傳承的合規挑戰更為艱鉅。
實務挑戰三：行政慣性與繼承時效的風險
繼承法規範對繼承的拋棄與限定設有嚴格的時效限制，民法上，「繼承人應以因繼承所得遺產為限，負清償責任，這就是限定繼承的基本精神」；然而，實務上，許多繼承人因不諳法律，未能在法定期間內（如知悉時起三個月內）完成相關法律程序，導致必須承受被繼承人的債務。
這屬於行政慣性與法律認知落差造成的重大案例警訊，此外，當房產發生風險成本 - 「債務清算/代位繼承時，銀行或債權人將訴諸法院強制執行」，繼承人應如何運用法律工具來避免將個人財產捲入債務清算也是法律實務的重大挑戰。
專家見解與策略建議
莊鈞翔博士認為，家族傳承是企業永續的延伸，必須從「被動接收」轉向「主動設計」的治理典範，核心戰略應圍繞「降低未來處分稅負」和「消除公同共有風險」兩大目標，這是一種以策略驅使法律作為的典範轉移。
第一、 傳承策略的「先繼承、後規劃」模式
在多數情況下，「應以繼承作為主要的傳承路徑」，這不僅是因繼承在土地增值稅上具有優勢，更關鍵在於繼承的房產在未來出售時，其持有期間的起算點得以延續，可更快達成「房地合一稅的低稅率門檻」。
「繼承發生後，應立即透過遺產分割協議或遺囑等法律工具，將公同共有狀態轉變為單獨所有或分別共有，從根本上消除公同共有對資產流動性的凍結風險」，這一步是保障資產流動性的關鍵，必須高度重視。
第二、 建立贈與的高稅負風險溝通與緩衝機制
若家族策略上必須採用贈與，則受贈人應充分理解其房產取得成本被設定在低點，未來將面臨的房地合一稅百分之四十五的極高風險，應當為受贈人規劃一筆足夠的「未來稅負緩衝金」，或是要求受贈人對房產進行長期持有，以期在持有超過五年後能將稅率降至百分之二十。
這是一種主動的風險成本管理，同時也是對刑事責任或守門員義務的間接提醒，要求專業人士必須如實揭露風險。
第三、 運用信託進行資產保護與指定傳承的典範轉移
對於「高總價資產建議利用法律信託架構」，信託的核心價值在於資產隔離與目的指定，它可以確保財產即使在下一代面臨婚姻變故或債務糾紛時仍能受到保護，不至於被強制執行。
此外，「信託能夠精準指定財產的最終受益人」，有效避免繼承法上的公同共有爭議，實現「財產意圖的法律優先性」，主管機關應擴大行政稽查權限，建立實質審查機制，確保信託被用於正當目的而非作為避稅或洗錢的工具。
結語與前瞻
不動產傳承是一項跨越代際的法律與策略工程，舊思維中的「贈與節稅」已成為新法制下的「高稅負陷阱」，企業主和高資產人士必須正視法律制度的變遷，將未來交易成本與流動性風險納入家族治理的頂層設計，這涉及國家政策的引導、企業策略風險的控制以及社會信任的建立。
我們堅信，只有透過主動式的法律規劃與風險管理才能確保家族財富的完整傳承，避免資產在下一代手中因稅務重擔或法律糾紛而瓦解，應當將此視為「法律設計，是家族永續的策略羅盤」，指導我們在財富傳承的迷霧中航行，這將成為家族取得大眾之信任、進而永續、朝向前瞻發展之關鍵指標。
法律規章 確保資產安全建立屏障
法律賦權 方為家族永續謀求興旺
法律稅綱 遵守年度成本必須承當
法律領航 協助公司治理邁向康莊
【法律依據註腳】
本文章引用之法律依據及數據來源如下：
- 所得稅法第 4 條之 4 第 1 項：個人及營利事業交易中華民國境內房屋、土地或其設定地上權之房屋使用權（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依本條例規定課徵所得稅。
- 所得稅法第 14 條之 4 第 1 項：個人或營利事業交易中華民國境內房屋、土地或其設定地上權之房屋使用權（以下合稱房屋、土地），應以交易時之成交價額減除原始取得成本，並減除因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為房屋、土地交易所得額。
- 所得稅法第 14 條之 6 第 1 項：個人房屋、土地交易所得額，減除依前條規定計算之可減除金額後，餘額按下列規定稅率計算應納稅額：一、持有期間二年以內者，百分之四十五。二、持有期間超過二年，未逾五年者，百分之三十五。三、持有期間超過五年，未逾十年者，百分之二十。四、持有期間超過十年者，百分之十五。
- 所得稅法第 14 條之 8 第 1 項：個人因繼承或受贈取得房屋、土地，應以交易時之成交價額減除受贈或繼承時之房屋評定現值及土地公告現值作為原始取得成本。
- 遺產及贈與稅法第 1 條：凡經常居住中華民國境內之中華民國國民，就其在中華民國境內或境外之遺產或贈與財產，依本法規定，課徵遺產稅或贈與稅。
- 遺產及贈與稅法第 10 條第 1 項：遺產價值之計算，以被繼承人死亡時之時價為準；贈與財產價值之計算，以贈與人贈與時之時價為準。
- 遺產及贈與稅法第 21 條第 1 項：贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額二百二十萬元。
- 土地稅法第 28 條：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉者，不徵收土地增值稅。
- 民法第 828 條第 1 項：公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。
- 民法第 828 條第 2 項：前項以外，準用前條之規定。
- 民法第 1148 條第 1 項：繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。
- 民法第 1153 條第 1 項：繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。
- 民法第 1174 條第 1 項：繼承人得拋棄其繼承權。
- 信託法第 1 條：稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。
- 信託法第 12 條：對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利，或因處理信託事務而發生之權利，或依前條規定得對信託財產為強制執行者，不在此限。
- 刑法第 216 條：行使第二百一十條至第二百一十五條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。
註：以上法條內容均為2025年中華民國政府現行有效之法令，條文引用自官方公布版本並符合文章中所述之法律依據與說明。
企業策略軍師智慧錦囊 —「不先商議，所謀無效；謀士眾多，所謀乃成。」箴言15:22
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現任職務 /
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ㆍ公司治理法律專欄 作家
ㆍ逢甲大學商學院 兼任助理教授
ㆍ逢甲大學臺中市校友會 理事
學 歷 /
ㆍ商學博士 Ph.D .in Business Administration
ㆍ企業管理碩士Master of Business Administration
國際專業認證 /
ㆍ中華經濟研究院綠色經濟研究中心減減碳管理師
ㆍCEO國際認證中心永續發展碳管理甲級管理師
ㆍCEO國際認證中心ESG不動產淨零甲級管理師
ㆍ德國萊茵TUV兩岸勞資法務管理甲級管理師
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壹、《洞察先機 / 策略佈局 / 駕馭變革 》
ㆍ企業智慧財產與與商業機密攻防策略
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