早鳥客慘變冤大頭？30戶建案只賣4戶 建商若降價出售餘屋怎麼辦?
【M傳媒房產中心／專題報導】
「建商降價求售，早買的客戶反而成了冤大頭？」最近一位網友無奈發問，自己購買的30戶新成屋建案只賣出4戶，擔心建商為出清剩餘27戶可能大幅降價，讓已簽約的自己成了最貴買家。這種「早買早吃虧」的困境並非首例，「賣厝阿明」指出，台南已有建案為類似狀況開出解方，直接退款價差給已購戶，引發市場熱議。
建商主動退價差200萬
近期台南房市出現震撼彈，善化區某建案傳出建商主動退款給已購戶，平均每戶退價差約200萬元，相當於原成交價打85折。雖然建商澄清退款金額依個案條件不同，並非每戶都退200萬，但確實因應市場狀況調整價格，用「善意照顧第一批忠實客戶」。這個位於台南善化的建案總戶數近200戶，今年第一季開案後僅成交10戶，平均單價41.5萬元。面對銷售停滯、庫存壓力，建商選擇「退差價」的軟著陸策略，避免已購戶抗議。賣厝阿明分析，這種做法實則是建商的「斷尾求生」策略，在買氣急凍下挽救銷售。
建商降價市場現實
當前房市正面臨嚴峻挑戰，央行信用管制政策使投資客退場，台南預售屋銷售率僅38.3%，全台最低。加上央行連續升息與限貸令，房市買氣迅速降溫。賣厝阿明點出關鍵，當建案銷售狀況不佳時，建商面臨三大壓力：銷售停滯、庫存壓力、避免客訴。退差價策略看似損失利潤，但與後續滯銷風險相比，仍屬划算。特別是當建案量體大，若前期買氣低迷，後續去化更加困難。
已購戶協商策略
從法律層面看，一旦簽訂買賣契約，雙方就必須按照契約內容履行。除非契約中有特別約定「價格保障條款」，否則建商後續降價銷售並不違法。不過，賣厝阿明建議，網友可直接向建商表明，未來若降價應比照台南案例處理，要求相同折價優惠。實務上，這確實是可行的協商策略，尤其當建商重視品牌形象與客戶關係時。
專家分析，建商願意退價差的主要考量包括：
成本可控：若成交戶數不多，退款總金額相對可控
維持價格門檻：表面不退訂，但實質讓利，避免正式降價破壞行情
預防骨牌效應：若已購戶鬧上媒體或集體退訂，恐加劇市場恐慌
其他可能保障途徑
除了直接協商，已購戶還可以考慮其他保障權益的方式：
聯合其他已購戶共同發聲，集體向建商爭取權益
審視契約內容，確認是否符合內政部公布的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」
透過縣市政府地政局或消保官提出申訴，請主管機關介入
值得注意的是，若建商真的退價差，在實價登錄處理上有兩種合法做法：
一是解約後重新簽約再申報實登；二是原契約增補協議。估價師陳碧源提醒，必須合法申報，否則可能衍生稅務問題。
房市調整期才剛開始
賣厝阿明示警，這波「退錢潮」與其說是建商良心發現，不如說是市場機制下的無奈選擇。當「台積電光環」不再保證完銷，建商必須在「硬撐價格」與「加速去化」間找到平衡點。
專家更警告，若買氣持續低迷，建商可能從「暗降」轉為「明降」，尤其量大重劃區恐現15~20%跌幅。房市的調整才剛開始，這場價格保衛戰的下一步，或許不是「會不會降」，而是「怎麼降才不會崩」。
面對建案可能降價的風險，已購戶與其單打獨鬥，不如主動出擊。
借鏡台南建商退價差的案例，直接與建商協商未來比照辦理，是較實際的做法。專家建議，未來購屋時可在契約中爭取「價格保障條款」，並選擇信譽良好的建商。畢竟買房是人生大事，在房市調整期，除了關注價格波動，建商財務健康度更是重要的成交屋風險指標。
