公設變「空設」！預繳管理費竟買到「請勿進入」的牌子
【M傳媒房產中心／專題報導】
「我買這間房子有35%是公設，現在公設居然不能使用還要收費？」對於許多新建社區居民而言，最令人沮喪的莫過於「看得到卻用不到」的公共設施。根據《公寓大廈管理條例》第28條規定，只要已有超過半數的住戶取得產權，建商就必須在3個月內協助成立管委會。而在管委會成立後，建商應於七日內會同主管機關、管委會進行公共設施點交。
然而，點交過程可能耗時數月，大型或公設豐富的社區甚至可能需要長達半年至1年，才能確認所有項目都符合標準。在這段漫長的等待期內，那些讓人心動的游泳池、健身房、交誼廳等設施，往往只能閒置，門口掛著「公設未點交，請勿使用」的告示牌。
讓住戶氣結的是，儘管公設無法使用，但管理費卻從交屋日起就開始計算。
一般來說，民眾買新建案交屋前，代收款項裡會預收6-12個月的管理費，待管委會成立初期能夠順利運作。但若管委會遲遲不成立，這筆款項的去處就會成為一大爭議點。在管委會尚未成立的狀態下，建商無法將公設點交給管委會，維護責任屬於建商。此時建商通常不會開放住戶使用公設，或只開放閱覽室、交誼廳等維護成本較低的空間。住戶等於是在為無法使用的設施買單，幫建商墊付其應負擔的成本。
物業管理公司表示，新建社區在交屋初期，建商預收的管理費應優先支付公共水電等基本開銷。如果預收管理費不足，建商有責任先行墊付，要求少數已交屋住戶負擔全部公共水電費用是不合理的。
常見情況是建商刻意拖延點交以規避保固責任。
因為公設點交後即視為移交完成，保固期開始起算，若建商能拖延點交，住戶就無法及時要求其履行瑕疵修繕責任。
另外，也有部分建商因為餘屋太多，怕成立管委會後，住戶會基於不喜歡有人帶看、出入複雜等理由，設規定限制看屋樓層、禁止外人入內，影響建商房屋銷售。因此才會產生明明產權移轉已過半數，建商卻沒依法在3個月內召開成立管委會的現象。
最令人擔憂的是「球員兼裁判」問題。
部分建商透過持有尚未售出的戶別，取得管委會多數決策權，進而主導點交流程，壓制住戶對於施工品質或設備瑕疵的改善要求。另一個風險是，住戶或管委會在點交後，發現公設如外牆、機房、消防系統存在瑕疵，但因點交時未聘請專業技師驗收，或缺乏完整影像與書面紀錄，事後難以證明為建商原有瑕疵，最終無法主張瑕疵擔保。
面對這種狀況，住戶並非只能默默承受。
專家建議，在點交過程中應由管委會及專業技師參與，逐項檢視結構安全、消防系統運作、機房設施運轉，並要求建商提供完整點交紀錄及影像存證。
若遇到點交糾紛，建議購屋者先與建商進行協商。協商不成或遭遇消極對待的話，就保留相關證據（例如建案廣告文宣、檢驗報告、催告建商修繕的存證信函等），向縣市政府的公寓大廈爭議調處委員會、消費爭議調解委員會或鄉鎮市區調解委員會等單位申請調解。
為了避免類似爭議，專家建議購屋時就應在買賣契約中明確記載預收管理費的使用範圍，了解建商對交屋過渡期的公共費用分攤原則。同時，儘早參與第一次區分所有權人會議的籌備，保留所有相關單據和溝通記錄。
當你走進新家，看到那塊「公設未點交，請勿使用」的告示牌時，別忘了問問自己：「我繳的管理費，到底買到了什麼？」是即將到來的享受，還是建商遲未兌現的承諾？與其被動等待，不如積極參與社區事務，督促管委會早日成立，讓華麗的公設從「空設」變成真正能豐富生活的實質設施。畢竟，這些無法使用的公設，可是你用真金白銀換來的。
