賣方售後回租 房仲說驗屋「只要看排水」就可以？
【M傳媒房產中心／綜合報導】
當房屋已經有人居住，驗屋變成了一場「有限度的檢查」，如何在既有條件下保障權益，考驗著每位購屋者的智慧。
「傢俱都還在，怎麼驗屋？」 這句疑問道出了許多購買中古屋民眾的心聲。在回租情形下的交屋現場，滿屋的傢俱雜物讓驗收工作變得困難重重，而仲介「只要看排水順不順」的建議，更讓買家心中充滿不安。
走進期待已久的新家，卻發現前屋主的傢俱物品依然佔據著每個角落，這是許多中古屋買家在回租交屋時常見的場景。所謂「回租」，就是賣方在房屋過戶後，向買方租回房屋暫住一段時間的 arrangement。這種情況下的驗屋，確實比空屋驗收來得複雜，但絕非如部分仲介所說的「只要檢查排水」如此簡單。
在台灣各大都會區，中古屋市場交易熱絡，回租情況時有所聞。
房產專家指出，面對傢俱尚未清空的驗屋現場，購屋者仍可透過系統化的檢查程序，確保自身權益。首先應該聚焦於「無法被傢俱遮蔽的基礎項目」，包括天花板、牆角、窗框周圍，這些地方能夠反映房屋的潛在問題，即使傢俱在場也能進行基本檢查。
排水系統的檢查確實是驗屋的重要環節，但絕非唯一重點。
專業驗屋師建議，即使傢俱擋住了部分排水孔，仍可透過水量測試與時間計算來判斷排水效能。將水龍頭開到最大，觀察排水速度，同時注意是否有異味回流，這些都是簡單有效的檢測方法。
電路系統的檢查在回租情況下顯得格外重要。
購屋者應逐個測試每個插座的功能，使用專業的檢測器或簡單的充電器來確認供電正常。同時要檢查電箱的配置是否合理，有無跳電現象，這些檢查都不受傢俱擺放的影響。牆面與地板的檢查雖然受到限制，但仍可從細節處著手。
觀察裸露的牆面有無水漬、裂痕或壁癌現象，檢查門窗開關是否順暢，這些都是判斷房屋狀況的重要指標。即使傢俱遮蓋了大部分面積，從可見的部分仍能發現端倪。
專家庭提醒，回租情況下的驗屋要特別注意「傢俱背後隱藏的問題」。
有些賣方可能利用傢俱來遮蔽牆面缺陷或漏水痕跡，這時候購屋者應該要求移動部分傢俱進行抽查。雖然無法全面檢查，但隨機抽樣仍能降低被刻意隱瞞的風險。在驗屋過程中，拍照存證顯得尤為重要。每個檢查環節都應該詳細記錄，特別是發現可疑跡象時，更要多角度拍攝，作為後續交涉的依據。台灣的消費糾紛處理經驗顯示，完整的影像紀錄往往能在爭議解決中發揮關鍵作用。
對於仲介「簡單檢查即可」的建議，法律專家持保留態度。
根據《不動產經紀業管理條例》，仲介負有誠實告知房屋狀況的義務，過度簡化驗屋程序可能涉及責任疏失。購屋者應該堅持進行合理範圍內的檢查，必要時可考慮聘請專業驗屋師協助。在台灣潮濕多雨的氣候環境下，驗屋要特別注意防潮與防水檢查。即使傢俱擋住了部分牆面，仍可透過濕度檢測儀器量測環境濕度，判斷有無潛在的漏水或壁癌問題。這些專業檢查往往能發現肉眼難以察覺的隱患。
驗屋是購屋過程中的最後一道防線，即使面對回租的特殊情況，也不應該輕易放棄詳細檢查的權利。聰明的購屋者懂得在有限條件下創造最大的檢查空間，為自己的權益嚴格把關。與其相信「簡單檢查就好」的方便說法，不如秉持「仔細驗收才安心」的態度。畢竟，對大多數人而言，購屋是一生中最重要的投資之一，多一分謹慎，就能少十分後悔。
