89萬間空屋還在！50年以上老屋空置率衝破12% 山哥：台灣缺「能住的房」
【M傳媒／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）專欄】
全台空屋有多少？內政部最新低度用電住宅統計給出答案：89.5萬宅，空屋率9.44%。但這個數字真正該讓人警惕的，不是總量，而是結構，屋齡超過50年的老屋，空置率高達12.59%，歷史上首次超越5年以下新屋的12.39%，成為全台空置率最高的住宅類型。
這代表什麼？代表台灣的住宅問題，已經不是「房子夠不夠」的數量問題，而是「房子能不能住」的品質問題。
空屋數字降了，但老屋空置卻在惡化
空屋率從2025年上半年的10.43%降至9.44%，乍看是改善。但魔鬼藏在屋齡分佈裡。過去空置率最高的通常是新成屋，建商蓋好還沒賣掉、投資客買了還沒入住。現在，50年以上老屋正式「超車」新成屋，成為空置率冠軍，這是一個全新的訊號。
為什麼老屋會大量空置？答案不在「沒人要」，而在「沒人敢要、沒人能處理」。房市趨勢專家李同榮的觀察很直接：老屋與空屋同步增加，揭示的不是供給不足，而是「使用效率下降」老屋持續增加、空屋持續擴散，但真正被有效使用的住宅卻在逐步減少。
繼承來的老屋，為什麼變成了空屋？
台灣正在進入「大繼承時代」。每年大量房屋因繼承轉移到下一代名下，但繼承老屋的現實，往往與「免費拿到一間房」的想像有很大落差。
第一個問題是產權共有。一棟老透天可能由三、四個兄弟姐妹共同繼承，房子明明存在，卻沒有人能單獨決定要不要賣、要不要修、要不要出租。「大家都覺得房子是自己的，但誰也做不了主。」
第二個問題是修繕成本。許多繼承老屋屋齡超過40、50年，漏水、外牆剝落、水電老化、化糞池損壞，問題一大堆。年輕一代接手後才發現，要住得安全可能得先花幾百萬元翻修。偏偏房子是免費繼承的，很多人不願意再投入大筆資金整理。
第三個問題是地段錯配。很多繼承老屋位於人口外流區或老舊市區，繼承人卻在台北、台中、新竹工作，根本不可能回去住。房子不好賣、不好租，久而久之就變成空屋。
第四個問題是出資意願不同。有人想賣、有人想留、有人想出租、有人想翻修，討論幾年沒有結果，房子持續老化。
這四個問題疊加在一起，就是我們看到的89.5萬間空屋中，很大一部分的真相：不是沒有人需要房子，是這些房子已經失去了被使用的條件。
老屋的「四個沒有」：比空屋數字更嚴峻的現實
李同榮用「四個沒有」形容大量老屋面臨的結構性困境：沒人住、沒人承接、沒能力更改、沒辦法賣掉。這不是單一政策工具能解決的問題，而是住宅存量整體老化的系統性後果。
台灣30年以上老屋已達516萬戶，占住宅存量超過一半；50年以上老屋更突破101萬戶。當大量住宅同步老化，都更整合困難、老屋難以退出市場，這些資產就會成為城市中無法轉化的「沉沒成本」。
出租是一條路，但老屋房東也面臨兩難
有人會問：空屋為什麼不拿出來出租？問題是，老屋出租同樣面臨門檻。
房產專家指出，許多老屋屋齡已達30至50年，水電管線、結構、設備都需要大幅整理，修繕費用讓不少房二代面臨「留著難處理、出租又要先花錢」的兩難。市場上甚至出現「以修代租」的案例，屋主寧可讓租客免費住10年，只要對方願意出資把房子修到可居住狀態，因為修繕成本動輒三、四百萬元，甚至上千萬元。
更關鍵的是，租客的選擇標準正在改變。過去房東掌握市場主導權，屋況差還是能挑租客；現在租客除了看價格，更在意用電安全、設備與修繕速度。「若只是少收一、兩千元租金，卻要租客承擔漏水、跳電等問題，吸引力已經下降。」換句話說，帳面上的住宅數量，並不代表租屋市場真的有大量「好房」可以選。
與其繼續蓋，不如先讓現有的房子能被好好使用
台灣缺的是「更多能被安全、有效率使用的房子」。政策該做的是正視老屋修繕的資金協助、繼承共有的產權整理、危險老屋的退場機制，以及出租市場的品質門檻。讓空屋重新回到使用軌道，比再蓋一萬戶新屋，更能解決台灣的居住問題。
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