房東簽租約注意6大規定！押金最多2個月　漲租、報稅、遷戶籍、租補都有法律限制

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 

房東出租住宅，除了確認租金與房客條件，也要注意租約內容是否符合現行法規。

依《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，押金上限、租期內租金調整、租賃費用申報、戶籍遷入及租金補貼等事項，都有明確規範。

小編整理房東簽約最常遇到的6項重點，協助屋主降低租賃糾紛。

一、押金最多2個月　退租依實際費用結算

住宅租賃押金最高不得超過2個月租金。

例如月租20,000元，押金上限為40,000元。

租期屆滿或契約終止、完成房屋返還及費用結算後，房東應返還押金餘額。

若房客有欠租、應負擔的設備損壞賠償等費用，可依法及依契約扣抵，並保留計算明細與相關證明。

二、租期內不得任意漲租　新租約可重新協議

住宅租賃定型化契約規定，出租人於租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金。

即使房屋稅、管理費或其他持有成本增加，也應遵守原租期的租金約定。

租約期滿後，雙方若重新訂立租約，可以重新協商下一期租金。

房東簽訂長期租約前，應先評估出租行情、持有成本與未來修繕支出。

三、房客依法報稅　租約不得限制

住宅租賃契約不得記載承租人不得申報租賃費用支出。

房東也不得約定，將依法應由出租人負擔、因出租而增加的稅賦轉嫁給房客。

房東取得租金收入後，應依相關所得稅規定辦理；符合公益出租人或社會住宅包租代管資格者，可依各自制度申請租稅優惠。

四、房客可以依法遷戶籍　退租應完成遷出

住宅租賃契約不得約定禁止承租人遷入戶籍。

房客符合戶籍登記規定，可以依程序辦理遷徙登記。

租賃關係結束、返還住宅時，承租人則應依契約辦理戶籍及其他相關登記的遷出。

房東也要注意，出租住宅的房屋稅、地價稅認定，須依實際使用情形及相關稅法判斷。

五、房客申請租補免房東同意　契約不得禁止

依現行住宅租賃規範，房東不得在租約中限制承租人申請租金補貼。

符合資格的房客，可以依政府補貼計畫提出申請，無須事先取得房東同意。

房東也不得藉房客申請租補，在租期內要求調高租金或違反契約約定提前終止租約。

符合資格的屋主經認定為公益出租人後，則可依規定享有租賃所得稅、房屋稅及地價稅優惠。

六、修繕原則由房東負責　特殊項目事先約定

住宅或附屬設備發生損壞，原則上由出租人負責修繕。

不過，雙方可以依法就特定修繕項目另行約定；如果損壞可歸責於房客，則由房客依責任處理。

房東應在簽約前清楚說明由房客負責的修繕項目及範圍，並取得房客確認。

入住時建立設備清單、拍攝屋況照片，退租時共同點交，可以降低後續費用爭議。

小編提醒｜簽約還有3日審閱期

住宅租賃定型化契約的審閱期間至少3日，契約也不得記載承租人拋棄審閱期間。

房東使用租約範本時，應確認版本、租金及押金、修繕分工、提前解約、費用分擔與退租點交等內容。

押金上限2個月、租期內不得調漲租金、報稅與遷戶籍權利受到保障、租補申請不得禁止，修繕責任依法律與合法約定處理。

房東將租賃條件與設備現況記錄清楚，有助於雙方履行契約，減少入住、修繕及退租時的爭議。

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