公寓樓層價差大解密！1樓最貴、頂樓打7折 專家：2樓CP值最高
【M傳媒／房產中心報導】
公寓1樓因為有庭院、店面等附加價值，行情往往最高；而對預算有限的購屋族來說，2樓因為價格親民、爬樓梯負擔輕，往往是高CP值的首選。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，公寓樓層越高，日常進出越不方便，房價通常也會隨著樓層增加而遞減。
根據統計，台北市公寓平均單價落在56至61萬元之間，但1樓均價卻高達72萬元。張旭嵐分析，近年台北市危老改建盛行，位居精華區的老公寓土地價值高，以土地持分概念論價，樓層差異相對不大。因此，就算每天要爬樓梯，對於預算有限的年輕首購族或包租公來說，仍具一定吸引力。
中南部頂樓單價見1字頭 南二都頂樓僅2樓7折
觀察今年六都公寓頂樓行情，除了雙北之外，其餘各都5樓平均單價還有機會落在1字頭；南二都2樓以上平均單價都守在20萬以下，頂樓戶甚至僅約2樓的7折價。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮指出，南二都因房價基期較低，加上近年大樓供給增加，替代選擇多元。以台南為例，屋齡30年的中古大樓每坪同樣有機會以1字頭入手，購屋族能以相近價格換取有電梯的便利環境，增加了移轉意願。
頂樓加蓋留意公安 老宅延壽計畫助修繕
李家妮提醒，早期公寓頂樓常見加蓋，能增加使用面積，但隨著公安意識提高，若有疑慮將面臨報拆。此外，頂樓戶還可能面臨隔熱、防水及漏水問題，入住前往往得先砸錢翻修。不過，內政部目前提供「老宅延壽計畫」，補助公寓加裝電梯或整棟公共空間修繕，住戶可共同申請，提升老公寓的居住品質。
M編觀察：買公寓先搞懂「這三件事」
看完樓層價差，心動之餘，M編提醒，買公寓不只是比價格，以下三大重點務必先搞清楚：
第一，貸款成數比大樓低，自備款要傳夠。 公寓因屋齡較高、缺乏電梯及管理室，銀行鑑價與核貸成數通常比大樓保守。建議購屋族自備款至少準備3成以上，並預留一筆裝修預算，避免交屋後才發現資金卡關。
第二，2樓CP值高，但要留意「管線轉折」風險。 2樓雖然價格親民、爬梯輕鬆，但管線轉折處經常是阻塞爆管的第一苦主。看屋時務必測試排水速度，並詢問管線是否曾更新，必要時可請水電師傅陪同勘查。
第三，頂樓便宜有代價，防水與隔熱是關鍵。 頂樓戶雖然價格最甜，但漏水、西曬問題層出不窮。若屋頂有加蓋，更要確認是否合法、有無報拆風險。建議購屋前先確認頂樓防水層施作年份，並將未來修繕成本納入總預算。
此外，老公寓雖無電梯，但內政部「老宅延壽計畫」提供加裝電梯與公共空間修繕補助，住戶可共同申請。若社區有意願，不妨主動向地方政府洽詢，不僅能提升居住品質，也有助於房產保值。
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