以房養老16家銀行承作！房價2,000萬每月能領多少　留房養老結合包租代管成新選擇

【M傳媒／新聞懶人包】

台灣進入超高齡社會，名下有房產、退休後現金收入不足的長者，開始透過不動產增加生活費。

金管會2026年7月21日公布，截至6月底，以房養老累計核貸11,011件、656億元，上半年新增671件、51.5億元。

以房養老市場由公股銀行主導。依今年第一季統計，八大公股銀行承作件數占約99%、核貸金額占約98%。

以房養老：房子繼續住，每月取得生活費

以房養老正式名稱為「商業型不動產逆向抵押貸款」。長者以自有房屋設定抵押，銀行依鑑價、年齡及授信條件核定貸款，再依契約按月撥款。

借款人仍保有房屋所有權，可繼續居住，貸款本金原則上於契約到期或終止時清償。

16家承辦銀行完整名單

公股及公營背景銀行・8家

臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、臺灣中小企業銀行。

其他承辦銀行・8家

中國信託、台新銀行、上海商業儲蓄銀行、陽信銀行、安泰銀行、高雄銀行、玉山銀行、台中銀行。

名單依金管會2026年第二季統計整理。

銀行條件差異：年齡、年限及成數各有規定

合作金庫「幸福滿袋」申請年齡為60歲，最長35年，最高貸款成數7成；臺灣銀行「樂活人生安心貸」年滿59歲即可申請，最高7成，並採逐年遞增撥款。玉山銀行則以鑑價6成為貸款額度上限原則。

各銀行利率、開辦費、年齡與屋齡限制均有差異，實際核貸條件以個別銀行審核及契約為準。

房價2,000萬元　每月毛撥款約3.97萬元

假設試算｜非銀行核貸承諾

每月約 39,667 元

按月平均撥付本金，尚未扣除利息。

房屋市價

2,000萬元

假設銀行鑑價

1,700萬元

假設核貸成數

70%

核貸額度

1,190萬元

貸款期間

25年／300個月

計算方式：1,190萬元 ÷ 300個月，約為每月39,667元。實際入帳金額仍須依銀行計息及撥款規定計算。

隨著累計借款增加，每月應計利息也會增加。部分銀行設有扣息上限，例如兆豐銀行每月收取的利息以定額撥款金額三分之一為限，超過部分掛帳，於貸款到期或終止時清償。

因此，月領金額下降幅度與最終債務，仍取決於撥款方式、利率及掛帳規則。

留房養老：出租房產，租金結合安養信託

留房養老採取另一種資產活化方式，將閒置房產出租取得租金，再透過安養信託安排生活與照護費用。

台灣金聯子公司力興於2026年5月18日完成與八大公股銀行跨業結盟，另於5月13日與瑞興銀行簽署合作備忘錄，整合包租代管與信託服務。

留房養老適用於持有可出租房產、已有其他居住安排的長者。實際收入仍須考量空置、修繕、稅費及租賃管理成本，信託給付則依契約約定。

退休前掌握三項財務風險

利息與長壽風險： 以房養老的貸款期限固定，長者若在期滿後仍需生活費，應提前安排後續資金與清償方案。

繼承與清償風險： 房屋所有權仍屬借款人，繼承人取得房產時也須處理貸款。依《民法》第1148條，繼承債務原則上以所得遺產為清償責任上限；若另有保證責任，應依相關契約處理。

房屋審核風險： 銀行會審查地點、屋齡、坪數及產權。例如兆豐銀行排除登記總面積15坪以下的小套房，玉山銀行要求屋齡加計貸款期間不超過60年。

M編提醒

以房養老著重原屋居住與貸款現金流；留房養老著重出租收益與財產管理。申辦前應確認每月實際可用金額、利息累積、契約到期處理方式及房產傳承安排，讓退休生活費與資產運用相互配合。

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