實價登錄少寫60萬，房東說要你補回去！專家揭「現金暗帳」四大風險。
【M傳媒房產中心／專題報導】
「實價登錄少寫60萬，房東說要你補回去！」近期有租客在臉書《賣房知識家》社團分享親身經歷，表示房東賣房時竟拿出當初購屋「現金暗帳」說法，要求以高於市場行情價格購買，引發網友熱烈討論。不少人質疑：「這是不是逃稅後遺症？」專家提醒，這類說法背後潛藏四大風險，購屋族若不謹慎，恐淪為冤大頭。
案例解析：現金暗帳的合法性爭議
這名租客表示，房東稱當初買房除了合約成交價外，另付60萬元現金給前屋主，因此實價登錄資料「不準」。類似情況在房市並非少見，但地政士指出，自109年7月起，實價登錄制度新制規定，買賣雙方需共同申報成交金額，若故意隱匿現金交易，可能涉及逃漏稅。這種『現金暗帳』不僅涉及實價登錄申報不實，更可能構成逃漏稅捐罪。根據《稅捐稽徵法》第41條，納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣六萬元以下罰金。
故意隱匿現金交易，依法可處3萬至15萬元罰鍰，且可能面臨稅務機關追繳漏稅額及罰款的風險。購屋族若配合這樣的交易，等於間接參與違法行為。
市場現象：現金暗帳的三種常見情境
「賣厝阿明」分析，這類「現金暗帳」通常出現於三種情況：一是賣方想刻意墊高成交價；二是當初確實有逃稅需求；三是屋主或仲介利用資訊不對稱議價。在房市多頭時期，賣方容易產生『惜售』心態，認為當初買便宜了，現在應該賣更高價。但用『現金暗帳』作為加價理由，完全不符合市場邏輯。尤其在2025年房市盤整期，這種糾紛更容易發生。賣方以各種理由要求偏離市場行情的價格，但經查證後發現，多數都是議價策略而非事實。
實價登錄：市場行情的重要基準
實際查詢內政部實價登錄資料，系統仍是市場價格的重要參考。根據實價登錄制度，申報人必須在買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄，違反者將面臨罰鍰。實價登錄2.0實施後，申報責任回歸買賣雙方，且價格資訊更加透明。購屋族應該以實價登錄為基礎，再綜合考慮屋況、樓層、座向等因素進行價格調整。專家建議，若遇到房東拿「暗帳」說事，購屋族應要求提供當初付款證明，必要時可向地政事務所調閱歷史資料；同時注意裝潢費用是否與成交價分開計價，避免成為房價被墊高的漏洞。
自保策略：購屋族的三大防線
面對可能存在的「現金暗帳」陷阱，專家建議購屋族建立四道防線：
第一道防線：查證實價登錄
仔細比對近半年到一年的實價登錄資料，了解區域合理行情。內政部實價登錄網提供完整歷史交易資料，可作為議價的重要參考。
第二道防線：要求資金證明
如果賣方聲稱有額外現金交易，應要求提供銀行取款紀錄、資金流向證明等具體證據，不能僅憑口頭說法就接受加價。
第三道防線：合約明確記載
所有交易條件都應白紙黑字記載在契約中，避免口頭承諾。必要時可請地政士或律師審閱契約，確保自身權益。
法律責任：參與暗帳交易的潛在風險
購屋族若明知是『現金暗帳』仍配合交易，可能被視為共犯結構的一環。不僅未來轉售時會面臨同樣問題，更可能涉及法律責任。根據《平均地權條例》第81-2條規定，違反實價登錄申報義務，直轄市、縣（市）主管機關應命其限期申報；屆期未申報者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並得按次處罰。
官方數據為準，別被「口頭說法」誤導。法律專家提醒，遇到房東聲稱「實價不準」，最好以公開市場行情作為基準，必要時請估價師評估，避免衝動出價。
畢竟在資訊透明的時代，白紙黑字比口頭說法可靠得多。
正如網友所言：「寧可錯過一間房，也不要買錯一間房！」尤其在2025年的房市盤整期，謹慎查證、保護自身權益，才是購屋最穩妥的策略。面對各種銷售話術，保持理性判斷、堅持合法交易，才能避免成為房市冤大頭。
