便宜房都被投資客攔截！一般人買房的機會到底在哪？
【M傳媒房產中心／專題報導】
房市交易量急凍，房價卻紋風不動，原來市場上便宜物件多被投資客與房仲聯手攔截，一般人連看屋機會都沒有。
「明明房市交易量縮了，為什麼房價還是硬邦邦？」近來不少想買房的民眾抱怨，市場上殺價空間有限，甚至有人直言：「便宜的房子根本輪不到一般人！」房產內行指出，除了持有成本低、老宅多已無貸款壓力，屋主寧可「捏緊不賣」也不願降價求售，更有投資客與房仲聯手壟斷低於市價物件，形成一般人難以觸及的隱形市場。
量縮價不跌的真相
2025年前三季全台買賣移轉棟數年增率為-27.9%，反映市場買氣疲弱，但房價卻未明顯鬆動。老屋因持有時間長，早已無貸款壓力，加上近年股市財富效應推波助瀾，除非急缺錢，原則上不會賤價出售。台經院劉佩真指出，2025年3~9月營建業景氣已連續七個月處於「看法悲觀」象限，但價格仍呈現緩跌格局，核心區域下跌空間有限。
投資客與房仲的聯手壟斷
資深房仲透露，「現在市場上願意降價的幾乎都是急於變現屋主！」這類物件通常一釋出，就被長期配合的投資客或業內仲介攔截，一般人連看房機會都沒有。投機客常與特定仲介合作，先以低價收購瑕疵老屋，再透過裝潢掩蓋問題，短期轉手獲取高額利潤。這種行為在當前市場尤為明顯，根據統計，全台待售物件僅約9萬戶，創今年次低；與此同時，預售屋市場供給爆量，待售戶數飆破14萬戶，顯示建商面臨賣壓，但中古屋主仍老神在在。
雙北達12%背後的玄機
雖然市場普遍認為議價空間有限，但2025年第一季七都房市議價率其實全面走高，台北市議價率達12.8%居冠，新北11.5%、桃園10.1%。在政府信用管制與市場景氣下滑衝擊之下，買方觀望氣氛濃厚，消費者也不再盲目追價，致使過去『開價即成交價』的房市盛況已不復見。然而，這些議價空間往往被特定族群壟斷。一般購屋族看到的物件，多是經過層層篩選後剩下的產品，自然感覺不到議價空間的存在。
當前屋主惜售心態主要來自三大支柱：
無貸款壓力、股市財富效應、對通膨的預期。民眾心態已從「恐慌性拋售」轉為「不缺錢就不急賣」，加上對政府打房政策效果存疑，預期跌幅有限，導致賣壓未如預期增加。此外，實價登錄2.0雖讓交易透明化，但在某種程度也助長房價「撐盤」。業者指出，賣方往往將歷史成交價視為底價參考，甚至刻意拉高開價，造成「看得到價格卻買不到」的荒謬現象。尤其精華區老宅因土地持分高、都更題材發酵，屋主惜售心態更明顯。
專家建議鎖定供給量大的重劃區或預售案，把握屋主急售時機，大膽議價。
購屋族應該勤做功課、耐心比價。由於供給增加，買方可透過每月實地參觀2至3個建案，掌握區域行情與議價空間。房市趨勢專家認為，交易量最壞時期將過，但「價格最壞時候正在開始」。隨著交屋潮來臨，市場將出現更多議價機會，特別是預售屋轉讓與建案餘屋出清時段。
整體而言，房市價格硬邦邦，不只是偶發現象，而是長期持有成本低、屋主心理預期穩定、投資客先行收割的結果。對一般購屋族來說，除了耐心等待，也要學會抓住少數可議價的機會，才能在這波「量縮、價盤整」的市場中找到入市的突破口。
