房價漲不動！房貸增速放緩，下一波房市將走向何方？
【M傳媒房產中心／專題報導】
國內房市看似熱絡，但最新數據卻透露悄悄吹起的冷風。中央銀行公布，今年10月全國房貸餘額達11兆4,865億元，再創歷史新高，但年增率僅剩5.1%，創下近兩年半新低，並已連續13個月下滑。市場專家認為，這是房價壓力開始浮現的重要訊號。
開價仍硬、買氣卻轉弱，網友在臉書《賣房知識家》社團發文：「中古屋是不是真的開始鬆動了？」中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富指出，房貸增幅下滑，與六都買賣移轉量持續縮水高度相關。根據地政單位資料顯示，10月六都僅成交1.7萬棟，比9月微增5.7%，但比去年同期大跌13.5%。賣厝阿明分析，房貸年增率放緩反映市場交易動能減弱，總額雖創高，但增速放慢，已是市場轉向警訊。
中古屋市場高點過後明顯修正，信義房屋房價指數轉為「年減」，象徵房價支撐力下降。
建築貸款方面也出現戲劇性變化：10月建築貸款餘額跳升至3兆4,599億元，年增率由負翻正，但呂崑富強調，主要是某壽險公司延長地上權大型專案影響，若扣除此案，建築融資仍呈負成長，顯示建商普遍觀望，市場保守氣氛濃厚。
值得注意的是，新青安房貸持續撐住房貸餘額。10月新青安貸款占比升至12.7%，創歷史新高。
央行官員指出，首購族為房市最穩定消費者，銀行信用資源大量流向這群客層。呂崑富警告，過度依賴首購族撐場，市場結構相對脆弱，一旦政策調整，衝擊將明顯。
那麼房價是否正式進入「修正循環」？央行僅指出市場處於「盤整狀態」：
預售屋仍高檔，中古屋開始下修，兩極化明顯。賣厝阿明分析，利率高檔、政策壓抑、景氣降溫，使交易降速像骨牌效應，房貸增長自然放緩。若移轉量持續低迷，2025年可能看到更多中古屋價格鬆動，但短期大幅下跌不易，預售屋更不讓步，盤整震盪仍將持續。
呂崑富認為，下一步是否反轉，要看交易量是否冰冷、建商是否持續壓案，以及利率走勢。
房市從來不是單行道，如今正處關鍵轉折前哨期。無論買方或賣方，都應睜大眼睛觀察市場真實訊號。在交易量下降、房貸增速放緩、建商投資保守的背景下，房市正走向不同於前兩年的全新局面。下一步如何走，恐怕誰也說不准，但可以確定的是，房市的「耐心比衝動更重要」。保持理性、謹慎評估，是面對市場變局的最佳策略。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富
中華民國不動產金融知識發展協會理事長
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題
知識傳媒 貸款達人 粉絲專頁 https://www.facebook.com/loannews82
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