賣房賺300萬、裝潢花150萬！房地合一稅最高差52.5萬　阿明整理5大成本費用認列重點

文／賣厝阿明 知識＋

房子買進1,200萬元，幾年後以1,500萬元賣出，表面上賺了300萬元。如果持有期間還花了150萬元裝潢，這筆錢可能影響房地合一稅的計算結果。

但裝潢費能否認列，關鍵在於工程內容、實際支出及證明文件。即使有發票，也須符合稅法規定，才能列入房屋成本。

賣厝阿明整理房地合一稅5大成本與費用認列重點，並用賺300萬元的案例試算，了解裝潢費對稅額的影響。

一、取得成本：買房實際付多少就申報多少

買賣取得的房地，原始成本原則上以實際成交價額計算。

購屋時支付的契稅、印花稅、代書費、規費及仲介費等必要支出，符合規定且有證明文件，也可列入取得成本。

若購買預售屋期間，因客變追減、建商折讓或退款而減少購屋款，申報時應依實際支付金額認定。

中區國稅局曾查獲民眾以1,300萬元合約價申報成本，但建商已追減100萬元，實際成本僅1,200萬元，最後遭補稅及裁罰。

二、裝潢費：增加房屋價值或效能才能認列

依《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，房屋持有期間支出的增置、改良或修繕費用，須符合增加房屋價值或效能，且非兩年內所能耗竭的條件，才可依法列入成本。

例如水電管線更新、防水工程、浴室及廚房改造、固定式裝修等，都可能符合認列條件。

但實際仍須依工程內容及證據判斷。

沙發、電視、床組及一般活動家具，原則上不能當成房屋改良成本申報。

阿明提醒，裝潢費能否認列，主要看實際施工內容及法定條件，並非裝潢花多少就能全數扣除。

三、出售費用：仲介費、代書費可依法減除

出售房屋時支付的仲介費、代書費、廣告費及其他符合規定的移轉必要費用，若有合法憑證，可以依法列報。

如果未提示費用證明，或提示的可認列費用低於成交價3%，得依規定按成交價3%計算，最高以30萬元為限。

例如成交價1,500萬元，3%為45萬元，但適用推計規定時，最高只能認列30萬元。

這30萬元屬於移轉必要費用的推計額，不是裝潢改良成本的推計額。

另外，出售當次的土地增值稅原則上不得直接列為費用，但符合規定的特定部分，仍可依相關公式減除。

四、日常維修：維持原狀的花費原則上不認列

換燈泡、局部油漆修補、通水管及一般設備耗材更換，通常屬於日常維護支出。

這類費用主要用來維持房屋原本的使用狀態，原則上無法列入房地合一稅的改良成本。

房屋持有期間支付的房屋稅、地價稅、管理費及房貸利息，也原則上不能列為房地交易成本或移轉費用。

若裝潢工程同時包含固定改良及一般維修，應依工程細項分別認定。

五、憑證保存：有發票還要有實際施工證據

裝潢費認列除了確認工程內容，也須證明支出確實發生。

房屋所有權人可保存施工合約、合法發票或收據、工程明細、付款紀錄，以及施工前後照片。

若工程合約金額與實際付款不同，或提出的裝潢項目無法證明確實施作，國稅局可能依查核結果剔除相關成本。

同一筆支出也不能在取得成本及出售費用中重複列報。

賣房賺300萬　3種裝潢情況稅額差52.5萬

假設房屋買價1,200萬元、售價1,500萬元，原始買賣價差300萬元，持有超過2年、未逾5年，適用35%稅率。

以下三種情況均假設可認列30萬元推計移轉必要費用，且沒有可減除的土地漲價總數額、其他成本、損失及自住房地優惠。

裝潢認列情況	課稅所得	房地合一稅
A：150萬元全部符合改良成本	120萬元	42萬元
B：150萬元全部無法認列	270萬元	94.5萬元
C：150萬元中只有100萬元符合規定	170萬元	59.5萬元

情境A計算為（300萬－150萬－30萬）×35%，稅額42萬元。

情境B計算為（300萬－30萬）×35%，稅額94.5萬元。

情境C計算為（300萬－100萬－30萬）×35%，稅額59.5萬元。

同樣花150萬元裝潢，在上述假設下，能否全數認列成本，房地合一稅最多相差52.5萬元。

上述為簡化試算，實際課稅所得仍須依法計算土地漲價總數額及個別交易的成本、費用與優惠條件。

阿明提醒：裝潢前留下證據　賣房時才能依法認列

房屋裝潢應在施工前確認工程項目、金額及付款方式，施工後保存合法憑證與完整紀錄。

未來出售時，再將購屋取得成本、資本性改良、移轉必要費用及土地漲價總數額分開計算。

符合房地合一稅申報規定的個人出售成屋，原則上須自所有權移轉登記日次日起30日內辦理申報。

裝潢花150萬元，能扣多少取決於實際工程與證據。事前保留完整資料，才能讓符合法規的支出反映在房地合一稅的計算中，避免多繳稅或申報遭剔除。

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