簽約後屋主反悔不賣！1500萬房已付100萬，能拿回多少？專家拆解：這筆錢叫「什麼名字」差很大！
文／賣厝阿明 知識＋
「阿明，我上個月簽了一間1,500萬的房子，頭款100萬都付了，結果屋主說有人出更高價，不賣了！我可以叫他賠100萬，還是要他非賣我不可？」
買房最怕遇到這種事！明明貸款都辦了、搬家計畫都排了，屋主卻臨時反悔。很多買方以為「簽了約，房子就是我的」，但實務上，你最後能拿回200萬、325萬，還是能把房子要回來，關鍵在於你付的100萬叫「定金」還是「簽約款」，以及賣方是「建商」還是「一般民眾」！
阿明今天用1,500萬、已付100萬的案例，把三種結果一次算給你看
結果一：你付的是「定金」依法加倍返還，拿回200萬！
依《民法》第249條，如果這100萬是「定金」，賣方收了定金卻反悔不賣，除了原本的100萬要還你，還要再賠你100萬，總共拿回 200萬元。
阿明提醒：透過房仲買房，早期的「斡旋金」在屋主同意價格時會轉為定金。簽約時一定要看清楚收據上寫的是「定金」還是「簽約款」！
結果二：你付的是「簽約款」，且賣方是建商，適用定型化契約！
依內政部規定，建商反悔不賣，買方除了拿回已付價款，還能請求違約金。但違約金有「雙重上限」：與已付價款同額，且最高不超過總價15%。
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已付100萬：違約金100萬，連同原價款共拿回 200萬。
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已付200萬：違約金200萬，連同原價款共拿回 400萬。
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已付300萬：違約金最高上限為總價15%（225萬），連同原價款共拿回 525萬。
(還要加上依約計算的利息喔！)
結果三：你付的是「簽約款」，且賣方是一般民眾，看合約怎麼寫！
如果是一般人對一般人的中古屋買賣，就不受內政部定型化契約的15%限制，而是看你們的合約怎麼約定。
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如果合約寫「違約金為總價15%」：違約金是225萬，連同原價款可請求 325萬。
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(但要注意，依《民法》第252條，如果違約金太高，法院是可以酌減的！如果合約沒寫違約金，買方就要自己舉證實際損失。)
那我到底能不能要求「強制過戶」把房子要回來？
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可以請求，但有難度：如果房子還在屋主名下，你可以依《民法》第348條請求履約過戶，甚至聲請假處分防止他賣給別人。
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如果已經被「一屋二賣」：如果屋主已經把房子過戶給出更高價的第三人，基於法律規定，你無法直接要求第三人把房子還你，只能向原屋主請求違約金與損害賠償。
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(阿明老實說：打官司求過戶曠日廢時，多數律師會建議發函催告後解約，把資源放在「拿回更多錢」比較實際！)
阿明の簽約防雷 3 招
看清名目：收據和契約寫的是「定金」還是「簽約款」？
看清違約金：簽約前確認賣方違約賠多少、怎麼算。一般私人買賣不要預設「最多15%」，白紙黑字才是真的！
出事先催告：屋主口頭說不賣時，立刻發存證信函催告履約，保留所有對話紀錄與付款證明，這是未來訴訟的鐵證！
簽約代表雙方都開始承擔法律責任。買方保留完整契約與付款證據，遇到屋主反悔時，才能依法爭取房屋或合理賠償。
互動時間：你遇過「簽約後屋主反悔」嗎？
看完阿明的拆解，你或身邊親友有遇過賣方臨時不賣、或一屋二賣的狀況嗎？最後是拿錢走人，還是真的把房子要回來了？
歡迎在下方留言分享你的經驗，也趕快 Tag 那個最近正在簽約買房的朋友，提醒他：簽約前，先看清楚你付的100萬到底叫什麼名字！
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