租屋冷氣壞了、馬桶堵住誰出錢！阿明整理5種維修責任　房東拖著不修可依法扣租金

文／賣厝阿明 知識＋

租屋最怕遇到冷氣突然不冷、熱水器壞掉、馬桶堵住，房東和房客常為了幾千元維修費吵個不停。

阿明提醒，依《民法》第429條及住宅租賃定型化契約規定，租屋設備損壞原則上由房東負責修繕，但契約另有明確約定，或損壞可歸責於房客時，責任就會不同。

第一種：冷氣、熱水器自然老化　原則上房東修

冷氣使用多年故障、熱水器正常使用卻無法加熱，或老舊水管漏水，若屬房東提供的設備，且損壞並非房客造成，原則上由房東負責修繕。

如果契約約定部分耗材由房客更換，應在簽約前說明並確認項目與範圍。未經明確約定的修繕責任，原則上仍由房東負擔。

第二種：馬桶亂丟異物堵塞　房客負擔

房客將不適合沖入馬桶的物品丟入，造成排水管堵塞，或使用不當導致玻璃、家具損壞，就可能需要負擔修繕費。

但正常使用造成的自然耗損，不能直接算成房客損壞。

牆面發霉也要先確認漏水、通風、建築結構及實際使用情形，再判斷責任。

第三種：入住前設備就有問題　點交紀錄很重要

有些房子交屋時，冷氣已經不太冷、馬桶沖水不順，房客入住後才發現。

房東原則上仍須依契約及法律維持租屋設備正常使用，雙方應確認故障原因與修繕責任。

阿明建議，入住時測試冷氣、熱水器、馬桶、水壓及插座，把設備狀態拍照錄影，並寫入點交紀錄，減少後續爭議。

第四種：漏水、瓦斯外洩　先處理安全問題

遇到大量漏水、瓦斯外洩或電線異常，房客應先確保人身安全，必要時關閉相關設備、撤離現場，並通知房東及消防等專業單位。

緊急處置應以防止危險及損害擴大為原則。

若需要進一步維修，仍應確認責任歸屬、工程必要性及費用，保留通知與施工紀錄。

第五種：房東一直不修　催告期滿可自行修繕

依《民法》第430條，屬於房東應負責的修繕，房客可以定相當期限催告。

如果房東在期限內仍不處理，房客可依法終止契約，或自行修繕後請求償還必要費用，也可以從租金中扣除。

通知可使用LINE、簡訊或書面方式，清楚記錄設備故障、要求修繕的內容與期限。

期限長短應依故障程度及修繕所需時間合理訂定，沒有固定天數設定。

月租2萬元、修冷氣8千元　依法扣除後付1萬2

假設月租20,000元，冷氣故障確實屬房東修繕責任，房客已給予合理期限催告，房東仍未處理。

房客自行修繕花費8,000元，若費用必要、合理且符合《民法》第430條規定，就可依法從租金扣除8,000元，當月支付12,000元。

房客應提供催告紀錄、維修明細、收據及照片，並將扣除計算通知房東，避免產生欠租爭議。

修繕責任先講清楚　租屋才安心

阿明提醒，房東應在出租前確認設備狀況，房客入住後也要正常使用及妥善保管。

設備壞掉時，先確認故障原因、契約約定及責任歸屬，再依程序通知修繕。

房客依法享有修繕請求權，房東也有權要求房客負擔可歸責的損壞費用。雙方把契約、通知及收據留好，才能減少租屋維修糾紛。

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