預售屋交屋當天5大流程！驗屋保留款5%、保固15年　阿明提醒：瑕疵擔保還有5年期限

文／賣厝阿明知識＋

預售屋等了好幾年，終於收到建商交屋通知，買方除了準備拿鑰匙，還要確認驗屋缺失、銀行撥款、各項費用及房屋保固。尤其交屋簽名後，若陸續發現漏水、磁磚空鼓或其他施工瑕疵，仍可能涉及建商的保固及民法瑕疵擔保責任。

阿明提醒，預售屋交屋涉及5大作業流程，買方還要分清楚5%交屋保留款、契約保固及民法物之瑕疵擔保，三者保障內容與期限各不相同。

第一步：核對身分與交屋文件

買方依建商通知準備身分證、交屋通知、約定使用的印章及先前驗屋紀錄。

印章種類應依原留印鑑、銀行及承辦事項確認，並非所有交屋程序都必須使用印鑑章。

簽署文件前，應確認付款金額、授權內容及受款對象，避免在空白取款條或未填妥的文件上簽名用印。

第二步：結算費用與政府規費

交屋時應核對契稅、登記規費、地政士費、貸款相關費用，以及建商代收代付的款項。

部分費用可能已在產權移轉前繳納，交屋當天主要確認收據及多退少補金額。

另外，水電、瓦斯與管理費應依契約規定分算，並拍照記錄水電錶度數，避免後續費用爭議。

第三步：現場複驗缺失，保留5%交屋款

買方應攜帶驗屋缺失單，逐項確認漏水、排水、門窗、地磚、油漆、水電及附贈設備是否符合契約。

依預售屋定型化契約應記載事項第13點，買方有權在自備款部分保留房地總價5%，待建商完成瑕疵修繕並經雙方複驗合格後支付。

以總價2,000萬元住宅為例，5%交屋保留款為100萬元。

若驗屋缺失尚未改善，買方應持續保留書面紀錄，載明修復項目與期限，並依契約主張修繕及保留款權利。

交屋保留款保障的是交屋驗收及瑕疵修繕，並非買方可以任意扣留全部銀行貸款。

第四步：點交權狀、保固書與相關設備

完成交屋手續時，買方應確認土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、相關使用執照資料及代繳稅費收據。

鑰匙、門禁卡、停車場遙控器及約定附贈設備，也應逐項清點。

依預售屋定型化契約應記載事項第17點，建商應負擔的基本保固為：

結構部分保固15年： 包括基礎、樑柱、承重牆、樓地板、屋頂及其他涉及結構的部分。

固定建材及設備保固1年： 包括門窗、粉刷、地磚等固定建材及設備。

漏水涉及結構或固定建材設備，應依實際原因及部位認定保固責任。建商另有較長防水保固承諾者，依契約約定辦理。

保固原則上自買方完成交屋日起算；因可歸責於買方的原因未完成交屋時，則依契約規定的起算方式處理。

第五步：確認銀行撥款與尾款安排

銀行貸款及5%交屋保留款屬不同付款程序。

預售屋產權移轉及抵押權設定完成後，銀行可能依約辦理貸款撥付，相關授權與對保手續也可能早於正式交屋。

買方應確認撥款金額、受款帳戶、貸款利息及交屋保留款安排。

依預售屋定型化契約應記載事項第19點，買方通知銀行停止撥款受到契約規定限制，對於特定檢測問題或修繕後仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵，則有不同處理規定。

交屋後發現瑕疵！民法仍保障買方權益

阿明提醒，建商提供的保固與《民法》規定的物之瑕疵擔保責任，是不同的法律保障。

依《民法》第354條，出賣人應擔保房屋於危險移轉時，沒有足以減少價值、通常使用效用或契約預定效用的瑕疵，並應具有其保證的品質。

例如交屋後發現原本已存在的漏水、施工缺失或影響正常使用的問題，買方可以依瑕疵原因、契約內容及相關證據主張權利。

《民法》第359條規定，符合瑕疵擔保責任要件時，買方得請求減少價金，或在符合法定條件下解除契約；第360條則規定，在缺少保證品質或出賣人故意不告知瑕疵等情形下，買方得依法請求損害賠償。

至於要求建商修繕，也可依預售屋契約的驗收、保固條款及其他相關法律規定主張。

瑕疵擔保有期限！發現問題應立即通知

依《民法》第356條，買方受領房屋後，應依房屋性質及通常程序儘速檢查。發現應由出賣人負責的瑕疵時，應立即通知。

對於交屋當下難以發現的隱藏瑕疵，日後發現時也應儘速通知建商。

《民法》第365條規定，買方依物之瑕疵擔保請求減少價金或解除契約，原則上須在通知後6個月內行使，且自房屋交付起經過5年即消滅；若出賣人故意不告知瑕疵，則有法定例外。

這項5年期限主要涉及民法物之瑕疵擔保中的解除契約及減少價金權利，並非所有房屋修繕或損害賠償請求都統一適用5年。

實際權利仍須依契約、瑕疵性質及不同法律請求權判斷。

交屋簽名後仍有權利！瑕疵證據要完整保存

買方如果交屋後發現漏水、地磚膨拱或其他施工瑕疵，應先拍照、錄影，保留發現日期、位置與相關維修紀錄。

通知建商時，建議使用電子郵件、存證信函或其他可保存送達紀錄的方式，清楚記載瑕疵情況及處理要求。

必要時可委託專業技師鑑定，釐清瑕疵原因、發生時間與修繕範圍。

交屋文件也應避免出現與實際屋況不符的全面驗收合格或放棄權利聲明。

交屋完成只是開始，保固與瑕疵擔保都要懂

預售屋買方在交屋時，主要透過驗收及5%保留款保障房屋品質；交屋後則可能依建商契約保固、民法物之瑕疵擔保及其他法律規定維護權益。

阿明提醒，房屋結構15年保固、固定建材及設備1年保固，以及民法瑕疵擔保相關期間，各有適用條件。

買房是一筆長期投入，交屋當天的簽名與驗收紀錄，將影響未來修繕爭議的處理。掌握契約及法律保障，才能讓新家住得安心。

瑕疵擔保與保固重點比較

保障制度	主要內容	期限或適用規則
5%交屋保留款	保障建商完成驗收瑕疵修繕	修繕完成並經雙方複驗合格後支付
結構保固	結構部分的契約保固	15年
固定建材與設備保固	門窗、粉刷、地磚等	1年
物之瑕疵擔保	依民法主張減價、符合條件時解約或求償	第365條減價、解約權原則上通知後6個月、交付後5年
其他契約及法律責任	依債務不履行、契約約定及其他法律請求	依個別請求權判斷