台中「都更孤島」現象引熱議 黎明路口85坪角地開價500萬/坪創天價
台中市西屯區台灣大道三段、黎明路口近期出現典型「都更孤島」案例。登陽建設整合近千坪土地推動都更，唯獨路口85坪角地因地主開價每坪500萬至1,000萬元天價未能整合，形成都審計畫中的明顯缺口，凸顯都更「最後一哩路」的艱難。
天價角地的兩大關鍵矛盾
價格認知落差
地主開價：每坪500萬至1,000萬元（總價4億至10億元）
市場行情：鄰近七期最高土地單價僅390萬/坪
估價師評估：該角地因需雙面退縮各4米騎樓，實際可建面積受限
情感與現實衝突
現況為「雞腳凍」、「太陽餅」老店，是台中門面印象
高齡地主對搬遷有顧慮，且現有租金收益穩定
都更後商圈位移風險，可能影響未來出租價值
都更孤島的三大衍生問題
建築設計障礙：缺口導致新建物需特殊結構處理，增加成本
市容景觀衝擊：精華區保留老舊建物，影響整體開發效益
後續整合難度：若其他地主跟進觀望，恐產生骨牌效應
業界解方與現實困境
法律手段
依《都市更新條例》可申請代拆，但實務上需達20%不同意比例門檻
目前案例屬單一地主，不符合代拆條件
替代方案
建商可能調整設計，將角地規劃為開放空間或商場入口
提供「店面回租」方案保障地主收益
長期博弈
隨周邊開發完成，孤島地塊價值可能不升反降
但地主現有租金收益每年約300-500萬元，缺乏讓利誘因
專家建議
此類案例需引進第三方估價機制，並建立『差價補償基金』等創新工具。」目前台中市府已介入協調，建議可參考台北市「公辦都更2.0」模式，由政府擔任公正協調者。
市場預估，若僵局持續，建商可能先推動「缺口都更」，但未來該角地重建時將面臨更嚴格的退縮規範，反而壓縮利用價值。此案也反映中都更亟待解決的「釘子戶經濟學」難題。圖／google map
