自主都更救得了雙北千年都更路？ 專家揭成敗關鍵
【M傳媒房產中心／主題報導】
全台550萬老屋危機下，行政院擬推「自主都更」新模式，但面對整合難題與專業門檻，這帖都更解方真能加速雙北150萬戶老屋重生？
老屋危機迫在眉睫 雙北重建需等千年
根據統計，全台老屋約有550萬戶，其中台北市屋齡30年以上老屋約65.4萬戶，新北市則有近83萬戶，雙北合計約150萬戶老屋亟待更新。特別的是，台北市老屋比例超過七成，堪稱全台最老城市，從防災角度來看，重建工作顯得迫切且必要。
雖然去年北市都更送件量九年來首次突破百件，成長超過七成，但都更速度仍遠遠不及危老重建案。若以目前的拆除重建速度估算，雙北老屋要完成都更重建，得花上逾千年時間，凸顯問題的嚴重性。
自主都更政策出爐 盼突破都更僵局
為解決都更緩慢問題，行政院長卓揆日前透露，正研擬「自主都更」的新模式獎勵措施，並於明年度總預算中編列經費，成為推升都更動能的新解方。政府希望透過推動自主都更，讓都更多一個選項，由地主組織成立社區更新會主導實施都更，不再被動等待建商提案。
這樣的政策方向與過去中華工程在「延壽國宅I區」都更案的經驗有所不同。該案由建商主導，雖然最終成功整合，但全案因有3戶未同意戶不願搬遷，導致前後延宕近9年，顯示即使由專業建商主導，都更整合仍充滿挑戰。
實務面臨挑戰 專業門檻高
不過，不少建商和專家認為，自主都更在實務上恐怕難以落實。畢竟都更過程充滿太多高度專業且複雜的界面，社區住戶很難擁有完整的都更知識含量，更難整合所謂的「釐子戶」。
專家建議，倘若將自主都更政策目的設定在「讓地主多分一些」，亦即定義為「社區所有權人自主出發，而非百分之百出資人或經營者」，較易踏出第一步。具體而言，有兩條途徑可以考慮：一是仍以建商為主的模式，但地主擔任投資人之一，共同出資負擔興建成本；二是推動以地主為主的自主都更模式，但需在市場快速建立「專業服務團隊」來協助地主。
成敗關鍵在配套 專業團隊是核心
要讓自主都更可行，專業服務團隊的建立將是成敗關鍵。專家指出，需要協助地主找到專業團隊幫忙，包括整合服務業、全案管理服務業，都應加速法制化。這些團隊又必須和建築經理公司、資產管理公司、銀行等密切合作，如此一來，由地主主導的自主都更才更有可行性。
實務上，社區地主可能沒有那麼大財力，或無力承擔管控建案品質、以及容積獎勵多蓋出來房子自銷的市場風險。因此，仍可視個案洽談，保留4或5成「招募」建商投資，參與整合或經營管理。雖主導者為地主，但不排除建商參與。
公辦都更應並行 防災思維不可少
除了擴大自主都更外，考量台灣地處地震帶，預防性都更有其迫切性，尤其土壤液化潛勢區的雙北市首當其衝。2023年花蓮規模6.2地震時，有專家就提出警示，倘若發生在台北市，可能導致約4,000棟建築倒塌。此一說法並非危言聳聽，由政府主導的「公辦都更」更有其必要性。
專家建議，危老重建的幅員應從雙北市為起始點，可委託學者專家針對150萬戶30、40年以上老屋進行分門別類調查及研究其耐震度。逾40、50年屋齡的危險老屋，宜祭出更大誘因，強制手段，優先納入政府強制主導更新重建範疇。
台灣都更之路走得坎坷，「自主都更」政策能否成為突破困境的關鍵，取決於相關配套是否完善。從專業團隊的建立、合約範本的制定，到都更金融服務的導入，每一個環節都需周密規劃。
同時，政府應扮演更積極角色，參考日本及土耳其等地震帶國家的經驗，訂定預防性災害都更專法，簡化都更程序，加大補助與獎勵力道。唯有政府主導與建商為主、住戶自主都更三軌並行，才能真正加速雙北老屋更新，讓城市門面煥然一新，提升國際競爭力，並將災害風險降至最低。
