夫妻房產贈與SOP！先完成貸款轉移，再辦贈與這樣過戶最安心
【M傳媒房產中心／專題報導】
「想把房子從太太名下過給先生，卻怕貸款問題搞不定？」 這是許多夫妻在財產規劃時常見的難題，所有權與貸款人的轉移順序、收入評估與代書角色，每個環節都藏著學問！
最近一對夫妻面臨這樣的難題：房屋所有權登記在太太名下，貸款人也是太太，如今想將房產完全贈與先生，讓所有權人和貸款人都改為先生，卻擔心先生的收入是否足以承接貸款，更對後續流程充滿疑問。這樣的案例在夫妻財產規劃中並不罕見，但其中涉及的細節卻常讓人不知所措。
收入評估是第一步：先確認貸款承接能力
在開始任何過戶程序前，首要任務是確認先生的收入能否負擔剩餘貸款。這需要先向銀行提供先生的財力證明，進行貸款條件評估。
銀行審核貸款時，通常會參考債務總和與收入的比例（Debt-to-Income, DTI），一般建議DTI不超過40%。如果先生的收入穩定且足夠，銀行會核准他承接貸款；如果收入不足，可能需要考慮其他方案，如部分償還貸款以降低額度，或者維持原貸款人不變。
過戶順序關鍵：先辦貸款轉移，再處理所有權
關於該先辦理所有權過戶還是先轉移貸款，正確順序是：「先完成貸款轉移，再辦理所有權贈與」。
如果先辦理所有權過戶，會出現所有權人與貸款人不一致的情況，銀行可能會認為風險提高而拒絕後續貸款轉移。理想流程是：先與銀行確認先生符合貸款人資格並完成轉貸程序，再進行產權移轉登記，這樣能確保整個過程順利銜接。
代書的角色：專業把關不可或缺
在夫妻贈與過程中，代書（地政士）的角色相當重要，特別是在所有權移轉登記階段。
代書主要協助準備贈與契約、審查相關文件、計算稅費，並到地政事務所辦理所有權移轉登記。雖然夫妻贈與可以自行辦理，但透過專業代書把關，能避免文件不全或程序錯誤導致的延誤，特別是對不熟悉法律流程的民眾來說，這筆花費相當值得。
銀行選擇：原銀行與新銀行的利弊
在選擇銀行時，有兩種選擇：「向原貸款銀行申請變更貸款人」或「找新銀行辦理轉貸」。
向原銀行辦理的好處是流程相對簡單，可能不需要重新鑑價與設定抵押權；找新銀行則有機會爭取更優惠的利率與條件。建議可以先向原銀行詢問變更貸款人的條件，同時比較其他銀行的轉貸方案，選擇對家庭最有利的方式。
時間規劃：全程約需1-2個月
從開始評估到完成所有程序，整個過程大約需要1到2個月的時間。
時間分配上，銀行貸款評估約需1-2週，貸款轉移或轉貸程序約2-3週，所有權贈與登記則需1-2週。如果文件準備齊全且流程順暢，最快一個半月左右可以完成；若有任何環節延遲，則可能拉長至兩個月以上。
「夫妻間房產贈與雖有稅賦優惠，但流程中的細節決定成敗！」
專業代書提醒，許多人在辦理時常輕忽文件準備與流程順序，導致來回奔波甚至影響權益。無論是選擇原銀行轉貸還是尋找新銀行，「收入評估」都是不可省略的第一步，而「先轉貸款、後過戶」的順序更是關鍵。妥善規劃每個環節，才能讓這份愛的禮物順利傳承，也為家庭財產規劃打下穩健基礎！
