.png)
都更估價常惹爭議 地主必懂程序與救濟管道保障權益
【M傳媒房產中心／專題報導】
都市更新除了翻轉老屋外觀，更關乎土地與房產的價值重分配。對許多地主而言，估價成了都更案中最敏感、也最容易引發爭議的環節。究竟你的房子值多少？能換幾坪？這些問題不只是好奇心，而是直接影響資產利益。
都更案中，房地分配主要有「協議合建」與「權利變換」兩種方式。前者靠私下協議，後者則依估價結果分配，估價程序便成為核心。台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑說明，估價首先會確認實施者類型，是開發商或自主更新會，再依分配比例決定地主應得份額。估價流程主要三步：先評估基地整體市值，扣除開發成本後決定分配比例；再依地主個別條件量化每人貢獻價值；最後考量樓層高低等因素計算每戶立體價值。
然而，實務上常見爭議不少，主要源自制度認知落差。鐘少佑指出，最常見四種情況包括：頂樓加蓋多屬違建，只能補償殘值；一樓價值需考量潛在商業效益，而非僅看租金高低；法定空地或灰色空間若產權不明，難納入估價；以及評價基準日固定，無法反映市況波動，可能讓地主錯失房價上漲利益。
不少屋主因裝潢、採光或鄰居高價成交等因素，自認房產價值被低估，產生不滿。鐘少佑提醒，估價須建立在可查證的市場資料與制度規範上，單一個案不足為憑，只有回歸制度化鑑估方法，才能維持分配公平。
面對疑義，地主可行動起來。估價報告公開展覽期間即可閱覽內容，提出書面意見；送件後可參加公辦或自辦聽證會、審議會表達訴求；若最終仍有爭議，可循《都市更新條例》第53條提起「審議核覆」，甚至走行政爭訟途徑，確保權益。
M觀點：
都更估價雖重要，但不是成敗唯一關鍵。真正決定更新成敗的是「選擇誰來合作」與「地主凝聚力」。鐘少佑提醒，社區應在初期掌握資訊、組織連署、挑選信譽實施者，並全程參與程序。唯有透明溝通、理解制度，再搭配積極救濟，才能在都更過程中保障自己的權益，讓資產升值與居住品質同步提升。
在資訊爆炸的時代，了解都更估價原理、掌握程序節奏，不只是權益保障，更是投資智慧。透過制度與溝通的雙重保護，才能讓都更真正成為社區與地主的共贏。
