買房附帶「前屋主」？小心售後租回暗藏風險
【M傳媒房產中心／專題報導】
買房歡喜期待新家，卻發現交屋後前屋主還要再住三個月？這種「售後租回」安排，可能讓您從屋主瞬間變房東，甚至隱藏意想不到的法律與財務風險。簽約買房後，前屋主提出「因需時間搬遷，希望成交後能繼續租住2–3個月」的要求。這種「售後租回」的做法在房產交易中並不罕見，看似雙方互惠，卻可能讓買家陷入風險而不自知。
買房變房東？售後租回的真相
「售後租回」簡單來說，就是原屋主在房屋售出後，因故需要更多時間搬遷，向新屋主提出短期租賃的請求，讓自己能繼續居住一段時間。這種安排表面上看起來各取所需：賣方有充裕時間搬遷，買方若不急於入住，還能收取一些租金。但若處理不當，可能衍生諸多問題。
隱藏風險知多少？
1. 點交驗屋有難度，屋況難保證
在「售後租回」期間，房屋仍在原屋主使用下，新屋主無法實際進行點交與驗屋。若在此期間屋況發生變化或設備損壞，責任歸屬難以判定。即使前屋主承諾維護，若無明確合約規範，往往難以追償。
2. 法律保障不足，權益易受損
根據《民法》「買賣不破租賃」原則，若租約未經公證，原屋主若遲遲不搬離，新屋主可能面臨無法及時入住的窘境。從買方轉為房東的角色轉變，也意味著必須遵守租賃相關法規，增加複雜度。
3. 財務風險不容小覷
若銀行貸款已撥款，新屋主已開始償還房貸，卻因房屋仍由原屋主使用而無法入住，等於同時承擔房貸與可能的外部租房費用，造成雙重財務壓力。
專家建議：自我保護這樣做
若確實考慮接受「售後租回」安排，房產專家建議以下自我保護措施：
1. 簽訂正式租約並公證
應簽訂正式的短期租賃契約，並經法院公證，明確載明租金、租期、押金與違約金等條款。公證可確保租約明確終止日期，避免無限期延長的風險。
2. 保留足夠尾款
在買賣合約中應保留至少5%的交屋尾款，直到原屋主真正搬離、完成最終驗屋與點交後才支付。這能提供足夠誘因讓原屋主按時履約。
3. 明確驗屋與點交條款
合約中應詳細記載驗屋標準、點交程序與房屋現狀，包括所有設備、水電、修繕責任等。最好在簽約前就拍照存證，雙方各執一份。
4. 設定明確違約罰則
合約中應明確定義違約情況及其罰則，例如每逾期一天搬離應賠償多少金額，確保原屋主有足夠動機按時搬離。
房產專家提醒：「從簽約到點交，流程越簡單越好」。
若不得不接受售後租回安排，務必將各種保護條款寫入契約，別因一時方便，讓購屋喜事變成煩心事。
買房是人生大事，每個環節都值得謹慎以對，才能確保權益不受損害，安心入住夢想家園。
