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都更迷宮大解密！「同意戶vs不同意戶」的殘酷差異 | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
當你家門口貼上都更公告，選擇「同意」或「不同意」將決定你的未來，有人一夕翻身，有人卻連一間新房都分不到！
最近在都市更新論壇上，一篇專業分析文引發熱烈討論，詳細解析了《都更條例》中關於「同意戶」與「不同意戶」的天壤之別。原來在都更過程中，選擇當同意戶或不同意戶，不僅影響分配順序，更關係到最終能否分回新房。其中最關鍵的「最小分配面積單元」規定，讓不少小面積住戶面臨「想參與都更卻分不到房」的窘境。
同意戶三大優勢
根據現行法規，同意戶在都更過程中享有明顯優勢。首先，同意戶可以優先選擇與建商「協議合建」，按照協議合建比例分屋，或者參與「權利變換」選擇對自己最有利的分配方式。這種「從高擇優」的彈性，讓同意戶有機會最大化自身利益。
其次，同意戶如果選擇不參與權利變換，仍然可以領取「更新後權利價值」的權利金，這筆金額通常遠高於更新前的補償金。更重要的是，同意戶在分配順序上享有優先權，可以在自由選配階段就先挑選心儀的戶別與樓層。
相反地，不同意戶即使最終被迫參與權利變換，也只能在抽籤階段選房，往往只能撿別人挑剩的單位。這種「懲罰性」的設計，正是《都更條例》為了提高參與意願的安排。
最小分配面積
都更過程中最殘酷的現實，就是「最小分配面積單元」的規定。根據《都更條例》第51條，這個門檻是以權利變換後應分配價值扣除共同負擔後，主建物面積必須達到46平方公尺（約13.9坪）。
這個數字對許多老舊社區的小面積住戶來說，是個難以跨越的障礙。舉例來說，如果公設比為35%，換算總坪數需要約21.4坪才能達到門檻。很多早期建物的住戶根本達不到這個標準。
實務上，這些「不能參與分配」的住戶，只能選擇領取更新前權利的現金補償，或者與其他住戶合併選配。但在房價高漲的台北市，現金補償往往不足以在同區域購買類似條件的房子，形成「越都更越貧窮」的怪現象。
合併選配之道
對於未達最小分配面積的住戶，「合併選配」成為重要的求生之道。法規允許住戶與其他土地所有權人合併權利價值共同分配，但以1戶為限。這意味著小面積住戶可以找親友或鄰居合作，湊足權利價值來換取一戶新房。
另一個選擇是「現金繳納差額價金」，也就是在原有權利價值外，另外支付一筆錢來達到最小分配門檻。這種方式適合那些權利價值接近門檻，且有一定資金實力的住戶。
不過，這些補救措施都受到「選配限額」的規範，通常控制在5%到10%之間。也就是說，不是所有未達標的住戶都能透過這些方式參與分配，最終還是有人只能領取現金補償離開。
不同意戶弱勢
選擇當不同意戶，在都更過程中可說是雙重弱勢。首先，不同意戶無法享受同意戶的優先選配權，只能等到抽籤階段才能選房。在熱門的都更案中，這通常意味著只能選擇低樓層、方位較差的單位。
其次，如果不同意戶的權利價值未達最小分配面積單元，就只能領取更新前權利的補償金，連參與抽籤選房的資格都沒有。這種「不願參與都更且不能參與分配」的狀況，可說是最不利的處境。
更值得注意的是，即使不同意戶的權利價值達到最小分配門檻，但如果未在期限內提交選配單，就會被視為「不願參與分配」，仍然只能透過抽籤方式分配，無法自主選擇理想的單位。
權利關係人處境
除了所有權人外，都更案中還有所謂的「權利關係人」，包括地上權人、永佃權人、農育權人或耕地三七五租約的承租人。這些人的權利在都更過程中同樣需要被保障。
法規規定，實施者必須估定這些權利關係人的權利價值，並在土地所有權人應分配的權利範圍內，按比例分配給各權利關係人。如果權利價值未達最小分配面積單元，同樣只能領取現金補償。
這種設計雖然保障了權利關係人的基本權益，但現金補償往往無法反映這些權利的實際市場價值，導致許多權利關係人在都更後被迫離開長期居住的社區。
M觀點：
都更就像一場精心計算的數學遊戲，與其當個旁觀者，不如早點了解遊戲規則參與其中。記住，在都更這場賽局中，同意戶永遠比不同意戶有更多籌碼。與其堅持到最後被迫接受不利條件，不如在前期就積極參與爭取最大權益。畢竟，都更不只是換新房子，更是重新定義你未來生活品質的關鍵決定！
