屋主心理大解碼：財務穩健、虧損持有、供給量大，誰最不想賣？
【M傳媒房產中心／專題報導】
買房意願創一年半新高，賣房意願卻持續下探，國泰金調查揭露台灣房市正面臨一場買賣雙方的耐心對決。
近期房市動態受到高度關注，國泰金20日公布的最新調查顯示，民眾買房意願微幅回升至-43.4，創近一年半新高，但賣房意願指數卻小幅下滑至-32.7，反映出屋主心態逐漸保守。這種「買方想進場、賣方卻惜售」的市場矛盾現象，正為台灣房市投下新的變數。
市場悖離：買賣雙方認知差距的拉鋸戰
國泰金控2025年11月國民經濟信心調查清晰地描繪出這場買賣意願的悖離走勢。買房意願雖然仍處負值區間，但已微幅上升至-43.4，創下近一年半新高；與此同時，賣房意願指數卻不升反降，小幅下降至-32.7。這種矛盾現象反映了買賣雙方對房價預期的嚴重分歧。房市觀察者「賣厝阿明」分析，當前市場買方期待價格修正，而賣方卻堅守價格底線，形成一場耐心的拉鋸戰。
房產達人張惠山指出，現階段房市面臨銀行房貸放款緊縮，加上央行第七波選擇性信用管制效應未鬆綁，讓不動產開發商推案保守以對。買方的心態已從「不買會更貴」轉變為「停看聽」，精挑細選適合自己的個案謹慎購屋。
賣方心理：三種類型屋主的堅持與無奈
「房產達人張惠山」分析，賣方意願降低大致分為三種情況：
第一是財務狀況穩健的屋主，手上資金充裕，即使房子賣不掉，也不急於出售，選擇觀望。這類屋主通常持有成本低、無資金壓力，對區域發展有過度期待。
第二是高點買進的屋主，目前房價賣出甚至連貸款都無法全數還清，只能咬牙撐住，這類屋主的財務壓力較大。在當前市場条件下，他們寧可持有也不願虧本出售。
第三則是買在供給量大的區域，面對大量釋出物件，為了避開拋售潮帶來的比價效應，暫時不賣，以免房價受壓。
賣厝阿明證實，政策的強烈衝擊是主因，加上房價持續維持在高檔，使得賣方觀望態度濃厚。
政策影響：七波信用管制的市場效應
自2020年底以來，央行為抑制房市炒作，陸續推出七波信用管制措施，去年更加碼祭出國銀自主總量管制，使今年以來房市交易量明顯下滑，部分地區房價開始出現鬆動。根據內政部與房仲機構彙整的資料顯示，2025年上半年全台住宅買賣移轉筆數僅達47,554筆，相較於2024年上半年的74,537筆，年減幅高達36.2%。這項數據不僅反映了市場氛圍的低迷，更創下了自2009年有統計以來同期的最低紀錄。
對此，央行副總裁嚴宗大指出，每次理監事會議都會檢討房市政策，先前已將換屋寬限期由1年延長至18個月，未來仍會持續關注市場變化，適時做出調整。
區域差異：六都房市的全盤皆墨
這波房市寒流是全面性的，六都交易量均呈現雙位數的跌幅。在2025年上半年，桃園市和台中市呈現相對較大的跌幅，桃園市減幅高達41.2%，居六都之冠；台中市則以40.0%的減幅緊隨在後。台北市和高雄市的跌幅同樣顯著。台北市上半年錄得5,396筆，相較於前一年的8,224筆，減幅達34.4%；高雄市上半年住宅買賣移轉筆數共4,770筆，年減約38.3%。
相形之下，台南市的跌幅相對較小，上半年共3,424筆，跌幅約為31.6%。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶補充指出，這可能歸因於南科相關的科技產業穩定地帶來就業人口，為當地的房市買氣提供了相對穩定的支撐力量。
買方機會：自住客的進場策略
房產達人張惠山提醒，當前的房市正處於一個深度盤整的階段，短期內難以見到明顯的反彈或復甦趨勢。他建議，對於具備穩健財務條件且有剛性自住需求的首購族或自住客，可以把握目前市場議價空間擴大的機會，積極尋找合適的物件。
資深房仲建議自住客採取「三維議價策略」：
首先從財務面著手，提供銀行正式估價報告作為客觀依據；
其次從時間壓力切入，表明願意配合賣方理想的交屋時程；
最後從交易條件突破，可提出「提高訂金比例」或「縮短付款期」等彈性方案。
銀行授信主管則從貸款角度提醒，對於價格明顯偏離銀行估值的物件，核貸成數可能受限。這點可作為與賣方議價的重要籌碼。
張惠山認為，隨著房市進入調整期，買方市場特性將逐漸明顯。
建議自住客保持耐心，善用市場資訊透明化的優勢，透過專業估價報告、實價登錄分析等客觀數據強化議價立場，終能等到合適的成交時機。畢竟在房市交易中，最珍貴的不是搶到手的衝動，而是買得值的智慧。這波買賣意願的悖離現象何時趨於一致，將成為市場是否落底回升的重要觀察指標。
張惠山(山哥來了)
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