都更靠建商、社宅靠房東，政府除了發包補貼還會幹嘛？

M傳媒房產中心

全台房市買氣低迷，不只新建案推案放緩，都市更新的腳步也明顯慢了下來。今年上半年全台住宅用途拆除執照僅1,846宅，年減17.8%，創2021年以來同期新低。當建商因成本高漲、獎勵縮水而縮手，民間都更動能急凍，此刻正是政府主動出擊、大力推動公辦都更的關鍵時機，不僅能作為刺激經濟的政策工具，更能從根本提升公有住宅自有率，擺脫過度依賴包租代管的被動局面。

拆照量溜滑梯，民間都更引擎熄火

數據顯示，近十年全台住宅類拆照高點落在2023年，當年上半年有2,726戶拆除，之後逐年降溫，今年上半年更跌破2,000戶大關。拆除量銳減背後有三大因素：一是2027年5月底《危老條例》時程獎勵即將落日，整合誘因遞減；二是房市買氣轉弱，建商對未來售價缺乏信心；三是營建成本居高不下、建築融資環境趨嚴，開發商財務槓桿難以放大。

六都數據更凸顯區域動能失衡。上半年雙北與台中合計1,429宅，占全台77.4%，都更資源高度集中，中南部及東部幾乎停擺。台北市長期身為都更重鎮，2022、2023年上半年拆照量均逾1,200宅，如今北市精華區整合難度加劇，近三年拆照量快速下滑；唯獨新北市上半年拆照731宅、年增31.2%，逆勢創2017年以來同期新高，首度超越台北。

建商退場之際，正是公辦都更進場之時

民間都更降溫，表面上是市場循環，背後卻隱藏兩大危機：一是老舊房屋更新停滯，全台超過三十年屋齡的住宅持續累積，防災與居住安全每況愈下；二是政府若繼續被動等待民間整合，公宅自有率永遠追不上需求。

專家認為，此刻政府應化被動為主動，將公辦都更視為兼具經濟發展、公共安全與居住正義的戰略工具。具體做法是：由中央或地方政府主導劃定大面積更新地區，動用公有土地帶頭整合，再引入民間營造能量，將一定比例樓地板面積回饋為公有社會住宅。

這樣的路徑有三項無可取代的優勢：

帶動經濟發展：公辦都更案量體大、期程明確，能穩定釋出營造需求，帶動營建、建材、設計等上下游產業鏈，創造就業。相較於被動等待景氣回暖，政府主動投資更能發揮逆周期調節效果。
提升公宅自有率：過去社宅政策過度依賴包租代管，只能向民間房東「借」房源，公宅自有率始終低迷。公辦都更讓政府直接取得新建社宅產權，既能確保長期穩定供給，更能累積公有資產存量，真正實現「以公帶私」的住宅政策轉型。
突破整合瓶頸：民間都更最大的障礙在於產權整合，動輒遇到釘子戶或利益分配爭議。公辦都更由政府出面，具有公權力正當性，必要時可依法執行強制拆除，大幅縮短整合時程，讓老舊社區早日脫胎換骨。