賣方死撐、買方冷眼！六都移轉棟數「微幅轉正」假象 房市主導權無聲轉移
【M傳媒／房產中心 】
台灣房市的遊戲規則正在改變。過去房價一路上漲，買方擔心晚一天出手就得多花幾十萬元；如今市場氣氛卻逐漸反轉。房屋開價依然居高不下，購屋族開始放慢腳步，屋主與建商則面臨成交時間拉長的壓力。
根據六都地政局公布的2026年10月建物買賣移轉統計，六都合計 17,566棟，月減2.1%、年增3.4%；前十月累計約 16.9萬棟，年增僅 0.2%。表面上交易量終於轉正，但對照2024年的房市熱潮，如今的市場早已不同。
從「排隊搶房」到「低基期盤整」
2024年六都全年建物買賣移轉量達 27.1萬棟，創近11年新高。當時部分熱門區域買氣熱絡，預售屋排隊、成屋加價成交的情況受到市場關注。
但2024年9月央行推出第七波選擇性信用管制後，房市交易逐漸降溫，2025年六都全年移轉量降至 20.4萬棟，年減 24.5%，創下近8年新低。到了2026年，前十月交易量雖然微幅成長 0.2%，但仍處於相對低檔。換句話說，今年的「年增轉正」，是建立在2025年極低基期之上的「微幅復甦」，距離2024年的熱潮，仍有超過10萬棟的差距。
從「怕買不到」變成「怕買太貴、貸不到」
過去房市熱絡時，買方擔心錯過行情，市場重視的是「未來增值想像」；如今買方更在意房子本身能提供多少「居住價值」。
尤其總價較高、屋況需要整理，或周邊待售物件較多的住宅，買方有更多比較空間。更關鍵的是，銀行貸款已成為左右成交的關鍵變數。央行信用管制限制部分購屋族的貸款成數與寬限期，銀行則依收入、既有負債及擔保品條件審核貸款。對自備款有限的家庭而言，即使看上合適房屋，也可能因核貸金額不足而延後購買。加上部分銀行房貸審核及撥款時間拉長，連帶影響過戶進度。買方不是不想買，而是「買得起，卻不一定貸得下來」。
台中、台南打回原形
2026年前十月，台中建物買賣移轉量年減 7.4%、台南年減 1.9%，是六都中唯二負成長的城市。
相較之下，新北10月移轉量月增 7.1%，高雄則年增 11.3%，部分受到新建案完工交屋帶動。這顯示不同城市的房市表現，已受到區域供給、人口需求及交屋時程影響。過去靠科技題材狂飆的台中、台南蛋白區，如今在投資客退場後，正面臨「房價與在地購買力脫節」的均值回歸；而雙北靠著剛性需求與低總價小宅硬撐，高雄則靠交屋潮灌水。房市已經沒有「全台一起熱」這種事，區域分化才是新常態。
賣方開始面對市場選擇
過去房市熱絡時，屋主可以等待更高出價，買方則擔心錯失機會。如今交易量下降，部分買方有更充裕的看屋、比較及議價時間，屋主也需要重新評估開價與成交條件。
不過，各地市場供需不同，精華地段、低總價及條件良好的物件，仍可能保有一定買氣，市場尚未全面轉為買方主導，但賣方「開價即成交」的日子已經結束。
當買方用「貸款能力」定價，房價就必須接受檢驗
台灣房市正在經歷的變化，除了交易量下降，更是買賣雙方議價關係的重新調整。當買方開始用貸款能力與實際居住需求決定出價，房子的成交價格，也將更直接接受市場購買力的檢驗。過去是「屋主開價、買方追價」，現在是「買方算價、屋主妥協」。 這場無聲的價格修正戰，才剛要開始。
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