房市最大敵人是0050？呂崑富揭「股市吸金」真相：年輕人踩進「高槓桿陷阱」！
【M傳媒／房市專欄】
央行選擇性信用管制稍稍鬆綁，10月六都移轉棟數卻依然月減2.1%，僅新北市微幅月增。馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，房市現在最大的敵人已經不是央行，而是台股ETF 0050。他觀察到，年輕世代將資金All in股市，甚至透過貸款、股票質押再投入，導致房市資金與購買力遭到嚴重排擠。
然而，從金融授信與房貸實務的角度來看，中華民國不動產金融知識發展協會理事長、房屋貸款知識家創辦人呂崑富提出了不同的觀點。他認為，「股市吸金」只是表象，真正的危機在於年輕世代對「槓桿」的錯誤認知。 當大家以為靠著股票質押就能輕鬆湊出頭期款時，其實已經讓自己暴露在極高的斷頭風險中。
不是股市排擠房市，是「高槓桿錯覺」讓你以為買得起房
何世昌點出年輕人把存款、貸款All in股市，再透過股票質押取得資金繼續投入的現象。呂崑富直言，這在銀行授信眼裡，簡直是「玩火自焚」。
「很多人以為在股市賺到了頭期款，但實際上那只是『帳面上的浮盈』。」呂崑富分析，拿股票去質押借錢，等於揹了兩層槓桿（信貸＋股票質押）。一旦股市遇到像2022年那種大跌，不只本金腰斬，還會面臨銀行追繳保證金（Margin Call）。為了補足維持率，只能被迫賣股斷頭，這時候別說買房了，連原本的頭期款都會瞬間歸零。
「股市是流動性極高的資產，但房子是流動性極低的負債。」 呂崑富強調，年輕人把買房基金全壓在股市，其實是忽略了房地產「居住剛需」的本質。股市賺了錢，你繳得起房貸；股市賠了錢，房子可是會被法拍的。
央行鬆綁成數，但銀行「風險定價」變嚴格了
何世昌觀察到，央行雖然放寬信用管制，但10月交易量依然未見起色。呂崑富從銀行端的視角補充，現在的問題不只是資金被股市吸走，而是「銀行對房貸的態度變了」。
央行放寬第二戶貸款成數至7成，但銀行為了控管《銀行法》72-2條（不動產放款天條）與LCR（流動性覆蓋率），加上存款成本上升，現在核貸非常挑客戶。呂崑富指出，現在公股行庫排隊等撥款要2至3個月，民營銀行則是針對非VIP客戶把利率拉高到3%以上，甚至直接婉拒收件。
「以前是銀行拜託你借錢，現在是你捧著錢，銀行還要看你的收支比跟負債比漂不漂亮。」呂崑富說，這也是為什麼很多首購族去問了房貸後，發現「怎麼跟新聞說的都不一樣」，最後因為貸不到理想的成數，或是算一算每月還款金額太緊，乾脆放棄買房。
2027年恐爆「股房雙殺」的交屋違約潮
呂崑富提出一個更深層的警告：這波「拿股市獲利去買預售屋」的風潮，將在未來兩年面臨嚴峻考驗。
他指出，很多年輕人在2024、2025年股市高點時，靠著0050賺了一波，膽子大了，跑去簽了預售屋。但預售屋是2027、2028年才交屋。如果這中間股市迎來大幅度修正，這些人的資產縮水，到了要交屋、辦房貸時，才發現自備款補不出來，或者銀行鑑價跟不上合約價。
「這就會形成另一波預售屋解約潮！」呂崑富表示，何世昌說0050是房市最大敵人，他認為更精確地說，「過度膨脹的槓桿與不切實際的獲利期待」，才是摧毀年輕人購屋夢想的真正元凶。
呂崑富理財實話：先理債，再理房
面對股市與房市的資金排擠，呂崑富給出三個最誠懇的建議：
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不要拿「買房頭期款」去炒股：買房的錢是「保命錢」，股市的錢是「閒錢」，兩者絕對不能混為一談。
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先算「收支比」，再算「投報率」：買房前，請用最保守的利率去算每月還款金額。如果房貸佔了你月收入的60%以上，只要央行一升息，你就會變成房奴。
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認清ETF與房子的本質差異：0050可以隨時變現，房子變現至少要3個月到半年。不要把股市那種「今天買、明天賣」的思維，套用在房地產上。
總結來說，0050確實很香，但它不該是你買房的唯一跳板。當大家一窩蜂把資金投入股市時，請冷靜想想，自己是否具備承受股市崩盤的能力。沒有那個屁股，就不要吃那個瀉藥；沒有足夠的自備款與現金流，就不要輕易跳進房市。
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