房市未來2年恐掀建案出清潮！解約戶私下讓利成新戰場　阿明：公開開價撐住、實際成交拚折扣

文／賣厝阿明 知識＋｜房市專題

台灣房市接下來兩年，恐怕將迎來一波建案出清壓力！過去房市熱絡期間推出的預售案，將在2027至2028年陸續進入完工交屋階段，但市場環境早已改變。銀行房貸審核趨嚴、買方議價意願提高，加上部分區域新案供給集中，建商將同時面對餘屋去化與資金回收的考驗。

賣厝阿明觀察，未來房市可能出現兩種不同的銷售現象：一是建商為消化庫存，逐步展開建案出清；二是預售解約戶重新銷售，可能透過私下議價、價格折讓與附帶優惠加速成交。

未來兩年建案集中交屋　餘屋出清壓力逐漸浮現

2024年房市交易熱絡，不少建案在當時推出或銷售，經過數年施工，部分將於2027至2028年陸續完工。

過去市場熱絡時，買方願意追價，建商也有較大的銷售定價空間。如今交易量降溫，購屋族更加重視總價、貸款及實際居住需求。

當新建案陸續交屋，建商仍須處理未售戶別、庫存去化及資金調度。尤其供給量較多的重劃區，若同時出現大量新成屋，價格與銷售競爭可能更加明顯。

阿明認為，2027至2028年可能是部分區域建案去化壓力升高的階段，市場將從過去的價格競爭，進一步轉向成交速度與資金回收能力的競爭。

預售交屋碰上貸款緊縮　部分買方恐被迫解約

除了建商原有的待售戶別，另一項壓力來自預售屋買方的交屋能力。

部分購屋族在幾年前簽約時，依當時房價與貸款環境安排資金，如今面臨銀行鑑價、貸款成數及家庭財務條件的變化，可能產生交屋資金缺口。

若買方無法依約付款，雙方可能協議解約，原本已售出的住宅便重新回到市場。

這些解約戶對建商而言，意味著再次銷售及資金回收的需求，也可能成為未來市場價格調整的重要來源。

解約戶私下談折扣　建商傾向維持公開開價

阿明分析，建商重新銷售解約戶時，除了考量當前市場行情，還須顧及同案已購客戶的價格認知，以及其他待售戶別的銷售安排。

因此，部分建商可能維持建案公開開價，透過個別洽談提供價格折讓、付款優惠或其他附帶條件，增加買方成交意願。

例如公開開價2,000萬元的戶別，實際銷售時可能依樓層、格局及付款條件協商，讓買方取得較有利的成交條件。

這類調整可能先出現在個別戶別的交易協商，而非整個建案全面宣布降價。

不過，私下議價與實價登錄是兩回事。若交易實際價金降低，依法仍須申報真實成交資訊；其他優惠安排也應依規定揭露，不能以原價登錄掩蓋實際折讓。

建案出清與解約戶重售　形成兩股市場壓力

未來兩年的建案出清，主要反映新案完工、餘屋累積與供給競爭；解約戶重新銷售，則來自原買方無法履約或雙方協議解除契約。

兩者形成的原因不同，但都會影響建商庫存與資金安排。

部分財務條件較穩健、地段成熟的建案，可能維持原有銷售策略；供給集中、銷售較慢或資金回收需求較高的建案，則可能增加議價彈性。因此，出清壓力將因區域、建商財務及產品定位而有所差異。

未來兩年房市拚成交　買方要看真正付款成本

房市從過去的追價熱潮，逐漸走向價格協商與購買力競爭。對建商而言，庫存能否順利去化、交屋款能否如期收回，將更加重要。

對買方來說，市場出現更多議價機會，也代表需要更仔細比較交易條件。

阿明提醒，除了參考實價登錄，也應確認車位價格、裝潢設備、付款方式，以及銀行實際核貸額度，才能掌握購屋總成本。

未來兩年，建案出清壓力可能逐漸升高，解約戶則可能成為個別折價交易的重要來源。建商公開開價與實際成交條件的差距，將是觀察市場價格調整的重要指標。

房市接下來比的是成交能力，建商需要去化庫存，買方則掌握更多比較空間。價格能否回到實際購買力，將決定2027至2028年的市場交易表現。

#賣厝阿明知識+ #2027房市 #2028房市 #建案出清潮 #預售屋解約 #解約戶重新銷售 #建商餘屋 #建商讓利 #私下議價 #房市趨勢 #實價登錄 #房價分析