都更一等就是10年！建商喊增加容積、專家主張限期修繕　他提「先建後拆、整棟置換」第三條路

文／賣厝阿明 知識＋｜都市更新政策觀點

台北市長選舉讓都市更新再次成為熱門議題。國民黨候選人蔣萬安提出降低公辦都更前期整合門檻、提高特定基地容積，民進黨候選人沈伯洋則主張改善審議、招商與動工瓶頸。

不過，從產業界到房市專家，對於都更速度緩慢的原因，卻有不同看法。賣厝阿明認為，政府除了改善審查制度，更應改變老屋重建順序，嘗試由公權力主導「先建後拆、整棟置換、價格找補」，讓老社區有另一條更新道路。

都更一做10年　建商最怕整合與審查拖太久

不動產開發公會全聯會理事長陳勝宏指出，目前都更面臨容積率不足、審查時間冗長，以及私法人購屋許可限制等問題。

依其實務估計，審查可能耗費至少2年，後續興建約需3至3.5年，加上地主整合，一個都更案從啟動到完工可能長達10年。

陳勝宏認為，提高開發誘因、改善行政效率，有助於增加建商參與意願。

不過，私法人購屋已有都更相關許可機制，政策討論仍須區分限制本身與實際審查效率。

容積獎勵一直加碼　地主可能繼續等

馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，都市更新長期依賴容積獎勵吸引地主參與，可能讓部分所有權人期待未來取得更多優惠，延後整合決定。

何世昌主張參考國外經驗，強化老屋修繕責任，並研議容積獎勵逐年遞減或設置退場期限，促使更新計畫及早推進。

這類措施涉及財產權、建築安全及不同經濟條件住戶的負擔能力，仍須透過修法及配套制度評估。

阿明建議政府先蓋一棟　讓整個老社區先搬新家

阿明認為，增加容積、縮短審查時間固然重要，但許多地主最大的顧慮，是老屋拆除後，未來數年住在哪裡，以及最後能分回多少房產。

因此，政府可以先盤點適合的公有土地，透過合法開發及公開招商，興建第一棟都市更新置換住宅。

待新大樓完工後，選定一個具備整合條件的老舊社區，依公平估價與權利協議，讓原社區住戶整棟置換入住。

原有社區完成合法產權取得與搬遷後，再拆除重建，將新建成的第二棟住宅提供下一個老舊社區置換，逐棟接力推進。

價格找補公開計算　地主財產權要有保障

整棟置換需要公平的價格找補制度。

例如舊房地估價1,500萬元，換入價值1,800萬元的新住宅，地主補繳300萬元；若新住宅價值1,300萬元，則結算200萬元差額。

以上為簡化假設，實際仍須計入貸款、稅費、估價與產權移轉成本。

政府也須先確認新基地能否承接原社區全部住戶，並處理不同土地持分、樓層價值及家庭需求。

對缺乏補價能力的高齡與弱勢住戶，則應建立合理融資及安置保障。

公權力負責整合　建商負責開發

這套構想希望將土地整合、住宅置換與工程開發分工處理。

政府運用公權力建立合法的協議、估價及資源整合機制，地主依公平條件參與置換，建商則透過公開招商負責開發興建。

公權力仍須遵守財產權保障及都市更新法定程序，跨基地整棟置換也需要新的財務、契約及法律配套。

阿明認為，可先從公有土地完整、住戶意願較高、財務試算可行的社區試辦。

賣厝阿明：都更要從增加誘因　走向改變執行方式

建商期待合理容積與更有效率的審查，房市專家主張建立修繕責任及容獎退場機制，兩者都指向都市更新長期存在的制度問題。

阿明提出的整棟置換，則是從居民實際搬遷與財產保障切入，讓政府先提供可入住的新住宅，再推動舊基地重建。

先建第一棟，整棟置換第一個社區；舊基地重建完成後，再接力置換下一棟。透過價格找補保障地主權益、公權力依法整合土地、民間專業投入工程，讓都市更新從各案分別整合，逐步走向連續推進的城市更新模式。

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